路線価 (2023) 三重県津市桜橋3-446-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市桜橋３丁目４４６番１４外
価格時点	2023 年
駅名	津駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億3,900万 円 (1839 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,272 円 1平米 7万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億3,900万 円 (1839 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万9,272 円／坪 1平米 7万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね津市及び周辺市を範囲とする商業地域の存する圏域。需要者の中心は同一需給圏内の事業者あるいは広域展開する企業である。標準地周辺は大型商業施設も所在し一定の繁華性が認められるが、津市内では大型店等の商業施設は分散化傾向にあり標準地周辺の地価はやや弱含みで推移している。市場の価格帯は業種などにより引き合いのある敷地規模が異なり、中心的な価格帯は一概には見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は津市内の路線商業地域であり、広域的に形成される。典型的な需要者は飲食・物販店等の事業を展開する地場中堅事業者及び全国展開の法人事業者等である。幹線国道沿い及びその背後の地域にあっては、事業用定期借地を含め一定の土地需要は見込めるが、経済活動正常化への動きは鈍く、需要は停滞している。需要者の事業内容等により必要となる店舗等用地の規模は様々であるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本近隣地域は店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、土地については収益性に基づく価格が市場価値として定着するには至っておらず、また標準地の如き土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われるのが一般的である。よって取引市場の動向を反映し説得力に富む比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は低層店舗が多い路線商業地域で、建物の高度利用がされておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない地域であり、収益価格は低位に試算された。典型的な需要者は複数の店舗等用地の間で土地の規模と価格の総額との関連等に着目して比較検討するものと考えられるため、この観点にたって事例比較により求められた比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	556.3 坪 (1839 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模な小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市桜橋３丁目４４６番１４外
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ロードサイド商業地域として既に一定の店舗等の集積があり、当面現況での地域推移が予測される。 (2)当該路線は大型商業施設を核とし交通量は多いものの、経済活動正常化への動きが鈍い影響もあり、繁華性は低下している。郊外複合商業施設等との競合が激しく、地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万9,272 円 1平米 7万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万9,272 円 1平米 7万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万9,272円 1平米 7万5,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 25万264円 1平米 7万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万9,272円 1平米 7万5,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 25万264円 1平米 7万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津市の人口は微減傾向。新型コロナの影響が徐々に緩和される中で、県内経済には持ち直しの動きも見られるが、先行きに対する不透明感も伴う。 (2)津市の人口は微減傾向。土地取引件数はやや減少し一服感。将来に対する回復期待から中心部や幹線道路沿いの土地需要は堅調で地価も安定的に推移。
地域要因
(1)一定の店舗等の集積が見られる地域であるが、市内商業施設は分散化傾向にあり、地価はやや下落傾向で推移している。 (2)大型商業施設を核とする路線商業地域であるが、新規立地の進む路線等との比較で相対的な繁華性の低下がみられる。地価はやや弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市桜橋３丁目４４６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万531 円／平米 20万115 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,055 円／平米 22万1,684 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,199 円／平米 25万1,914 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,200 円／平米 25万1,917 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	111 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市桜橋３丁目４４６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,144 円／平米 15万5,858 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,908 円／平米 15万5,078 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,871 円／平米 24万4,218 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域内
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	102 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鈴鹿市
地域	三重県津市桜橋３丁目４４６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,959 円／平米 13万8,716 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,699 円／平米 19万753 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,524 円／平米 25万2,988 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,500 円／平米 25万2,909 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	鈴鹿市
地域	三重県津市桜橋３丁目４４６番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,607 円／平米 24万6,651 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,054 円／平米 23万4,905 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,872 円／平米 24万7,527 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,900 円／平米 24万7,619 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	10.2 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情