路線価 (2023) 三重県津市安濃町曽根字前538-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市安濃町曽根字前５３８番１外
価格時点	2023 年
駅名	津新町駅 から 6000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (679 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (679 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円／坪 1平米 2万9,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市郊外及び周辺市郊外の路線商業地域で、需要者の中心は、個人事業者のほか県内外で広域的に事業展開している法人事業者である。比較的交通量の多い県道沿いの路線商業地域であるが、地域の集客力は弱く、新規出店の動きは鈍く、土地需要はやや弱い。土地価格は業種・規模等によりさまざまで、需要の中心となる価格帯を把握することは難しい。 (2) 同一需給圏の範囲は津市郊外の路線商業地域である。需要者の中心は当該圏域に地縁を有する個人事業者や広域的事業を展開する法人企業等である。郊外路線商業地域にあっては周辺道路整備の進捗等により既存路線の交通量、背後地の状況に変化がみられる地域もあるが、経済活動正常化への動きは鈍く、需要は停滞を脱してはいない。需要者の事業内容等により必要となる店舗等用地の規模は様々であるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益目的の物件も見られるが、自己使用を目的とする取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えないため収益価格は低位に試算された。他方、商業的価値を実証的に示しているのが比準価格であり、市内の商業地域の取引事例を収集し得たため、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は低層店舗等主体の路線商業地域で、建物の高度利用がされておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない地域であり、収益価格は低位に試算された。典型的な需要者は複数の店舗等用地の間で土地の規模と価格の総額との関連等に着目して比較検討するものと考えられるため、この観点にたって事例比較により求められた比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津新町駅北西方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	205.4 坪 (679 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道沿いに中小規模店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市安濃町曽根字前５３８番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	400 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに中小規模の低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、新規出店の動きも弱く、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)津市郊外、県道沿いの路線商業地域で、沿道の店舗の新規立地や背後に住宅地開発がみられ、周辺地域の熟成に伴って需要回復の兆しがみられる。地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 9万8,519円 1平米 2万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は、個人消費、企業活動、設備投資は持ち直しの兆しが見られる。津市の総人口、生産年齢人口は微減傾向である。 (2)津市の人口は微減傾向。土地取引件数はやや減少し一服感。将来に対する回復期待から中心部や幹線道路沿いの土地需要は堅調で地価も安定的に推移。
地域要因
(1)特段の変動要因は認められない。県道沿いの路線商業地域で、商業地としての需要は弱含みで推移している。 (2)商業集積度の高まり等発展的要因はみられないが、背後地の熟成と経済活動正常化への期待感もあり、地価は回復基調へ。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市安濃町曽根字前５３８番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,639 円／平米 6万4,927 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,121 円／平米 12万9,334 円／坪
標準価格 平米 坪	3万209 円／平米 9万9,871 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市安濃町曽根字前５３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,771 円／平米 14万4,707 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,771 円／平米 14万4,707 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,968 円／平米 9万5,768 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市安濃町曽根字前５３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,845 円／平米 6万2,302 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,920 円／平米 12万2,058 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,919 円／平米 9万8,912 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０８ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市安濃町曽根字前５３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,719 円／平米 15万1,147 円／坪
推定価格 平米 坪	4万748 円／平米 13万4,713 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,488 円／平米 8万957 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１１１ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市安濃町曽根字前５３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万905 円／平米 10万2,172 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,438 円／平米 12万7,076 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,036 円／平米 9万2,687 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情