路線価 (2023) 三重県津市西丸之内542 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市西丸之内５４２番
価格時点	2023 年
駅名	津新町駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,260万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,729 円 1平米 8万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,260万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,729 円／坪 1平米 8万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津新町駅又はその周辺駅を最寄りとする商業地域及びその周辺の商業地域を含む圏域。需要者の中心は当該地域内の縁故関係者又は三重県中勢地域における事業者並びに法人。当該地域は、商業繁華性は低いがマンション適地などであればやや割高な取引も見られる。社会経済活動は回復傾向にあり土地需要は安定推移を示している。需要の中心となる価額帯は敷地規模や立地条件により幅があるため一定ではない。 (2) 同一需給圏は津市内の普通商業地域が中心となる。需要者の中心は津市及びその周辺市域において事業を営む法人であると思料する。丸之内地区では飲食店、事務所、営業所のほかマンション素地などの多様な需要があり、飲食店系用途についても客足の回復が見られる。当該地域は駅との利便性を保持しており、周辺では分譲マンションの立地も見られるなど需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性や利用用途によりばらつきがあり見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法では中心市街地内等の事例を採用し、事例毎の検討を慎重に行った結果、妥当な価格が得られたものと思料する。一方収益還元法では容積率の消化にばらつきがある場所柄で、想定建物としては低階層で自用目的での取引も多い点などを反映して価格が低位に求まったものと思料する。以上から比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗兼事務所を新たに建築して賃貸することを想定した収益価格を試算したが、建物等の投資額に対して十分な賃料を得ることが困難なことから低位に求められたものと思料する。近隣地域を含む周辺地域には賃貸物件が見られるが、当該地域では類似地域での取引価格を重視した価格形成が見られる。よって、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を重視して、収益価格は参考程度とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	津新町駅北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	82.3 坪 (272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等の混在する普通商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市西丸之内５４２番
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	30 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	道路対面側に市役所等が立地し、同じ通り沿いにマンションが新規に立地した
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市役所西側の通り沿いで、津新町駅からは徒歩圏内にあることから、商業利用の他に中高層の共同住宅利用も期待でき、需要は底堅く安定的に推移すると予測する。 (2)市街地中心部に位置し、駅徒歩圏にある利便性の高い商業地域である。まとまった規模の土地であれば分譲マンション用地として高値での取引も見られる。土地需要は今後も概ね安定的な推移が見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万4,729 円 1平米 8万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万4,729 円 1平米 8万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万4,729円 1平米 8万3,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万4,729円 1平米 8万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万4,729円 1平米 8万3,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万4,729円 1平米 8万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海外情勢や物価高による不安もあるが、ウィズ・アフターコロナを見据えた経済活動等が見られる。地価は一部で回復傾向を示す。 (2)好調な住宅地需要を背景に利便性の高い商業地については需要の回復傾向が見られる。飲食店にやや弱い動きが見られるが地価は安定化傾向が窺える。
地域要因
(1)著しい地域要因の変化は認められず、市中心部の需要回復を背景に需給関係は安定している。 (2)津新町駅徒歩圏にある利便性の高い商業地域であり、マンション素地需要も強い地域であるため土地需要は概ね安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市西丸之内５４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,954 円／平米 28万7,470 円／坪
推定価格 平米 坪	9万672 円／平米 29万9,762 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,392 円／平米 32万1,978 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,400 円／平米 32万2,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市西丸之内５４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万531 円／平米 20万115 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,055 円／平米 22万1,684 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,476 円／平米 26万9,360 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市西丸之内５４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,565 円／平米 23万6,594 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,565 円／平米 23万6,594 円／坪
標準価格 平米 坪	9万19 円／平米 29万7,603 円／坪
査定価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０４ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市西丸之内５４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万188 円／平米 26万5,102 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,947 円／平米 26万4,305 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,590 円／平米 27万3,043 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,600 円／平米 27万3,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情