路線価 (2023) 三重県津市高茶屋小森町字水合412-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市高茶屋小森町字水合４１２番１
価格時点	2023 年
駅名	高茶屋駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4,460万 円 (963 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	4,460万 円 (963 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,068 円／坪 1平米 4万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市内の営業所等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、市内の個人事業者及び市内外の法人企業である。郊外の路線商業地域を中心として店舗の新設が見られるなど、物販関係の需要は安定的であると思料する。飲食店系店舗需要はやや弱いが、当該地域のように核となる大型商業施設があり店舗等が集積している地域においては土地需要は安定している。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性や利用用途によりばらつきがあり見出し難い。 (2) 同一需給圏は、津市内及びその周辺市を含む商業地域等である。主たる需要者は、市内外の個人事業者及び法人事業者等である。幹線道路背後の商業地域であり、周辺では近年新規出店等も見られたが、概ね現状での推移が予測され、地価も比較的安定。但し、幹線沿いに比して需要はやや弱い。中心価格帯は画地規模、条件等により一様でなく、やや把握困難である点は否めない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の営業所、事務所等が混在する商業地域であり、類似性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映しており規範性が高い。建物の新築を想定した収益価格を求めたが、土地価格に見合う賃料の獲得が困難であるため、低位に求められたものと思料する。よって、実証性のある比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 幹線背後の商業地域であるが、自用目的の取引が中心で収益性に着目した取引は一般性がなく、元本と果実の関係が希薄なため、やや低位な収益価格が試算された。一方、比準価格は、事例適格４要件を有する取引事例により適正に求められており、その規範性は高い。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。尚、代表標準地の価格とは均衡が認められ、妥当である。
交通
交通施設	高茶屋駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	291.3 坪 (963 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市高茶屋小森町字水合４１２番１
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後で低層の営業所、事務所等が混在する商業地域である。幹線道路背後の商業地域であるが、周辺では店舗の新規立地も見られ、土地需要は堅調である。今後も概ね現状での推移が見込まれる。 (2)事務所、営業所等が主体の幹線道路背後の商業地域であり、近年周辺では新規出店等も見られたが、概ね現状での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建の事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)好調な住宅地需要を背景に利便性の高い商業地については需要の回復傾向が見られる。飲食店にやや弱い動きが見られるが地価は安定化傾向が窺える。 (2)当市の総人口、生産年齢人口は概ね微減傾向が継続。新型コロナの影響等は緩和し、一部マクロ指標には改善傾向も見られる。
地域要因
(1)幹線道路背後の商業地域であるが、周辺では店舗の新規立地も見られ、土地需要は堅調である。地域内に大きな変動はない。 (2)周辺では近年新規出店等も見られたが、幹線道路背後の商業地として概ね現況推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市高茶屋小森町字水合４１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,692 円／平米 16万4,282 円／坪
推定価格 平米 坪	5万960 円／平米 16万8,474 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,285 円／平米 15万3,018 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市高茶屋小森町字水合４１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,949 円／平米 19万8,191 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,649 円／平米 19万7,200 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,853 円／平米 16万1,508 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市高茶屋小森町字水合４１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,034 円／平米 13万5,658 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,036 円／平米 16万8,725 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,908 円／平米 15万5,078 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市高茶屋小森町字水合４１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,771 円／平米 14万4,707 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,771 円／平米 14万4,707 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,417 円／平米 15万3,455 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情