路線価 (2023) 三重県津市上弁財町2824-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市上弁財町２８２４番１外
価格時点	2023 年
駅名	阿漕駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億9,000万 円 (3165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,029 円 1平米 5万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億9,000万 円 (3165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万8,360 円／坪 1平米 6万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、津市及び周辺市の商業地域の所在する圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内に事業展開する事業者であるが、自動車ディーラー等の広範囲で事業を行っている事業者も含まれる。車両交通量が多い幹線道路が交差する地域であるため、画地規模は大きく、また繁華性は比較的高い。市場の中心となる価格帯は、画地規模が一定しないが、標準画地規模が３０００㎡であるとした場合、土地総額は概ね１億８０００万円前後と見られる。 (2) 同一需給圏は津市を中心とする路線商業地域である。需要者は全国展開する大手物販・飲食事業者や当該圏域内の個人事業者が中心となる。市内において路線商業地域間の競合は依然として激しいが、国道２３号沿いの自動車販売店等が集積する地域にあって市場競争力は高く、底堅い需要が認められる。土地の取引は規模のばらつきが大きく取引価格も同様であることから、中心となる価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自己利用を主とする店舗・事務所利用が中心の沿道商業地域であり、賃貸用建物の利用を目的とした土地取引はほとんど見られないため、収益価格は低位に求められた。一方で自己利用を目的とした実証性のある取引事例により求めた比準価格は信頼性が高い。以上より、比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、また周辺地域における同類型の土地取引の情況を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自動車販売店のほか小規模小売店・飲食店などもみられる人気の高い既成の商業地域であるが、土地建物の取引は自用目的のものが主で、賃貸市場は未成熟なため、収益価格は低位に求められた。賃貸による収益性が土地取引の指標としてあまり考慮されず、よって収益価格は規範性が劣るので参考にとどめ、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿漕駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	957.4 坪 (3165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市上弁財町２８２４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	50 m
面積	3000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線国道沿いに自動車ディーラーが数多く立地する路線商業地域であり、市内における代表的な商業地域の一つである。将来においても活発な土地利用が行われる地域として、地価も底堅く推移すると予測される。 (2)国道沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、当分は現状を維持すると予測する。国道２３号沿いの自動車販売店が集積する地域にあって需要は強く、地価は今後も強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万8,029 円 1平米 5万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万8,360 円 1平米 6万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津市街地方面を中心に地価の横這い・上昇化傾向を示すが、海岸部に近い地域の地価下落は継続している。但し、全体的に地価回復の機運にある。 (2)県内の経済情勢は持ち直しの動きが一服している。津市の商業地の地価は、全般的に若干下落傾向にあるが、一部では上昇基調に転じている。
地域要因
(1)幹線沿いの市街地南方に形成された自動車ディーラー店舗等のサービス事業所地域にある。津市内でも、安定的な地価動向を示している。 (2)主要幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域内に特段の変動要因はない。底堅い需要のため、地価はやや上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	108 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市上弁財町２８２４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,235 円／平米 13万6,323 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,235 円／平米 13万6,323 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,739 円／平米 19万4,191 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市上弁財町２８２４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,258 円／平米 24万2,191 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,822 円／平米 23万7,444 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,334 円／平米 20万2,770 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市上弁財町２８２４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,030 円／平米 15万5,481 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,846 円／平米 25万4,053 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,295 円／平米 19万6,029 円／坪
査定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市上弁財町２８２４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,695 円／平米 15万4,374 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,268 円／平米 21万5,776 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,068 円／平米 19万1,973 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情