路線価 (2023) 三重県津市雲出本郷町字梶1641-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市雲出本郷町字梶１６４１番３外
価格時点	2023 年
駅名	高茶屋駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (534 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,251 円 1平米 5万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (534 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,251 円／坪 1平米 5万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は津市内の路線商業地域が中心となる。需要者は地元の事業者が中心であるが全国チェーンの店舗等の需要も考えられる。津市南部の国道２３号及びこれと並走する近鉄道路沿いの沿道商業地域では、交通量が多く自動車販売店、大型商業施設を中心に集客性が高いことから、需要、地価ともに安定的に推移している。取引物件の用途、規模等により価格にばらつきがあり需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は、津市内及びその周辺市の商業地域等である。主たる需要者は圏内の個人事業者及び法人事業者が中心であるが、一部に圏外事業者の流入も想定される。国道沿いの路線商業地として、概ね現況推移であるが、国道２３号や近鉄道路沿いに比してやや商業地需要は弱い。中心価格帯は画地規模、条件等によりバラツキが見られ、やや把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗や営業所等が混在する国道沿いの路線商業地域で、自用目的の取引が中心であり、取引価格を重視した価格形成が見られる。建物の新築を想定した収益価格を試算したが投資額に対して十分な収益が得られないことから低位に求められたものと思料する。よって、類似地域における信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 店舗、営業所等が主体の国道沿い路線商業地域であるが、取引は自用目的が中心である。収益性に着目した土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位な収益価格が試算された。一方、比準価格は、信頼性を有する取引事例から適正に求められており、実証性、規範性が高い。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高茶屋駅南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	161.5 坪 (534 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市雲出本郷町字梶１６４１番３外
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	15 m
面積	530 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５．８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに店舗や営業所等が混在する利用状況で、交通量が多い路線商業地域である。国道２３号や近鉄道路沿いには新規出店も見られ、当該地域においても概ね安定した推移が見込まれる。 (2)店舗、営業所等が混在する国道沿いの路線商業地であり、一定水準の車両繁華性を有しながら概ね現況推移が見込まれるが、国道２３号や近鉄道路沿いに比してやや商業地需要は弱く、地価は緩やかに下落。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,251 円 1平米 5万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万1,251 円 1平米 5万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅前飲食店などは客足の戻りはやや鈍いが、物販店舗を中心に市内では新規出店の動きもあり将来への回復期待感から地価の安定化が進んでいる。 (2)当市の総人口、生産年齢人口は概ね微減傾向が継続。新型コロナの影響等は緩和し、一部マクロ指標には改善傾向も見られる。
地域要因
(1)国道２３号や近鉄道路沿いの大型商業施設を中心とした商業地域に近く、かかる方面からの客足の流れが徐々に戻りつつある。 (2)国道沿いの路線商業地域として概ね現況推移。但し、国道２３号や近鉄道路沿いに比してやや商業地需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市雲出本郷町字梶１６４１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,586 円／平米 22万133 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,519 円／平米 21万9,912 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,887 円／平米 17万1,538 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市雲出本郷町字梶１６４１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,267 円／平米 18万2,713 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,075 円／平米 17万8,772 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,697 円／平米 17万910 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,700 円／平米 17万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市雲出本郷町字梶１６４１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,949 円／平米 19万8,191 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,649 円／平米 19万7,200 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,779 円／平米 17万1,181 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市雲出本郷町字梶１６４１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,932 円／平米 22万4,583 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,932 円／平米 22万4,583 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,740 円／平米 18万970 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市雲出本郷町字梶１６４１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,781 円／平米 19万4,330 円／坪
推定価格 平米 坪	6万662 円／平米 20万549 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,937 円／平米 17万1,704 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情