路線価 (2023) 三重県津市雲出伊倉津町字二十一割1430-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 津市三重県津市雲出伊倉津町字二十一割１４３０番１外
価格時点	2023 年
駅名	高茶屋駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,810万 円 (3460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	3,810万 円 (3460 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円／坪 1平米 1万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はおおむね三重県中南勢から北勢地域にかけての工業地域の所在する圏域である。需要者は県外事業者も含むが、概ね同一需給圏内の中小規模の工場事業者を中心としている。津市東部の海岸部近くの平坦地勢に位置するため、津波等の災害の危険性が懸念され、不動産需要は高台地に比べ安定している。取引総額は、画地規模が広狭一定しないが、標準画地規模が３５００㎡程度とした場合、概ね４０００万円程度と見られる。 (2) 同一需給圏は、津市内の工業地域を中心とするも三重県中南勢及び北勢地区の工業地域も広域に包含する。需要者の中心は同一需給圏内の事業者であるが、広域的な事業展開を志向する県外の事業者も一部に想定される。水害懸念等により需要はやや弱いが、価格水準は底値に近付きつつあり、地価の安定化傾向も見られる。中心価格帯は事業規模、種類、面積等により相当の開差が見られ、やや把握困難である点は否めない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中小規模工場の敷地利用が多い工業地域であり、自社利用目的の取引が殆どである。したがって、賃貸による工場経営は見られないため収益価格は試算できなかった。比準価格は津市の工業地の取引事例をもとに、適正に地域要因を比較検討して求めたもので、市場の実態を反映したものである。比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、また県内の広域的な工業地の需給動向を考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 沿岸部に立地する工業地域であるが、自社使用の中規模工場が主体であり、賃貸による工場経営はあまり見られない点から、収益価格は試算しない。土地取引の中心は自用目的であり、専ら取引価格の水準を指標として価格が決定される。試算された比準価格は、域内の工業地の取引事例より試算され、実証性、規範性が高い。よって、代表標準地との均衡も検討の上、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高茶屋駅北東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	1046.6 坪 (3460 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場が多い海に近い工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	津市三重県津市雲出伊倉津町字二十一割１４３０番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	300 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	78 m
面積	3500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模工場を中心として津市南東部の海岸部に立地する工業地域である。津波等の災害懸念があるため、近隣地域の工業地需要自体は減退傾向にある。しかし、地価の底打傾向や安定化傾向は今後とも続くと予測する。 (2)中規模工場主体の沿岸部の工業地域として、概ね現況推移と予測。水害懸念等により需要はやや低調であるが、価格水準は底値に近付いており、地価は比較的安定。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)津市街地方面を中心に地価の横這い・上昇化傾向を示すが、海岸部に近い地域の地価下落は継続している。但し、全体的に地価回復の機運にある。 (2)当市の総人口、生産年齢人口は概ね微減傾向が継続。新型コロナの影響等は緩和し、一部マクロ指標には改善傾向も見られる。
地域要因
(1)臨海部の工業地域内の海岸部に近い位置にある。したがって、災害懸念は根強いが、地価の底打ち感も見られるため、地価推移の安定傾向がある。 (2)沿岸部の工業地域として、地域要因に特段の変動はない。沿岸部立地のためやや需要は低迷も、地価は底値に近付き比較的安定。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市雲出伊倉津町字二十一割１４３０番１外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,333 円／平米 3万855 円／坪
推定価格 平米 坪	9,370 円／平米 3万977 円／坪
標準価格 平米 坪	1万636 円／平米 3万5,163 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１１３ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市雲出伊倉津町字二十一割１４３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,991 円／平米 5万6,172 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,991 円／平米 5万6,172 円／坪
標準価格 平米 坪	1万836 円／平米 3万5,824 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０４ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市雲出伊倉津町字二十一割１４３０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万568 円／平米 6万7,998 円／坪
推定価格 平米 坪	2万938 円／平米 6万9,221 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,392 円／平米 3万7,662 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	27 m
側道方位2	南東
側道幅員2	18 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	108 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県津市雲出伊倉津町字二十一割１４３０番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万23 円／平米 3万3,136 円／坪
推定価格 平米 坪	1万883 円／平米 3万5,979 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,254 円／平米 3万7,206 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情