路線価 (2023) 三重県四日市市城東町196-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市城東町１９６番２外
価格時点	2023 年
駅名	赤堀駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万759 円／坪 1平米 6万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、四日市市中心部に比較的近い住宅地域を中心に、その周辺の住宅地域を含む。需要者の中心は市内の居住者であるが、周辺市町からの転入者も見られる。市街地中心部に近い、生活利便性の良好な既成住宅地域で需要は堅調である。地域内の新規の宅地供給は限定的で、地価は上昇傾向で推移している。土地は標準的な規模で、１，３５０万円～１，４００万円程度、新築戸建ての取引は少ないが、取引の中心は３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は四日市市中心部に比較的近い戸建住宅を主体とした住宅地域。需用者の中心は市内に居住する個人であるが、隣接市町など同一需給圏外からの転入も見られる。既成の住宅地域であり新規の宅地供給は少ないものの、市中心部に近く生活利便性が認められることから、土地需要は堅調で地価は上昇基調にて推移している。土地は標準的規模で１３００～１４００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円前後を中心に取引が行われている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺にはアパート等の賃貸物件も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形勢されていない地域のため、収益価格は低位に試算された。自用目的で取引される地域であり、主たる需要者の価格検討は、一般的に類似不動産の取引価格水準を重視する。よって、四日市市中心部とその周辺の駅徒歩圏の事例より、類似性の程度に応じて求めた比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはコーポなどの賃貸物件も散見されることから収益価格の試算を行ったが、賃料水準が土地価格を十分に反映しておらず、賃貸想定による投資採算性からの価値判断は説得力に劣ると考える。周辺地域では快適性や利便性を指標とした自用目的の取引が中心であり、類似地域における多数の取引事例により適切な比準が行えたと判断することから、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤堀駅北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	市中心部に近い中小規模住宅等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市城東町１９６番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	13.5 m
面積	195 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部に近い利便性の良好な中小規模住宅が多い住宅地域である。需給関係は堅調で、地価は穏やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きつつあり、市中心部に近く利便性の認められる既成住宅地域であることから、地価は強含みでの推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万759 円 1平米 6万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万759円 1平米 6万9,800円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は微減傾向。ウィズコロナの政策効果も見られるが、先行きに不透明感が残る。市内の土地需要の回復は、市中心部から拡大傾向にある。 (2)四日市市の人口は近年微減傾向で推移、世帯数は増加。新型コロナの影響は落ち着きつつあり、中心部に近い立地を中心に需要は改善傾向にある。
地域要因
(1)市中心部に近い、利便性が良好な既成住宅地で、需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 (2)既成の住宅地域であり地域要因に格別の変動はないものの、市中心部に近い生活利便性などから需要は堅調で、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市城東町１９６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,062 円／平米 20万5,177 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,698 円／平米 19万7,362 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,851 円／平米 22万1,009 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市城東町１９６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,919 円／平米 18万8,174 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,974 円／平米 17万5,132 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,802 円／平米 22万847 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市城東町１９６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,838 円／平米 22万966 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,031 円／平米 20万8,380 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,464 円／平米 23万6,260 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市城東町１９６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,114 円／平米 18万8,819 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,499 円／平米 19万3,398 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,943 円／平米 22万4,620 円／坪
査定価格 平米 坪	7万700 円／平米 23万3,734 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	102 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市城東町１９６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,015 円／平米 13万8,902 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,788 円／平米 18万1,129 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,060 円／平米 22万5,006 円／坪
査定価格 平米 坪	7万800 円／平米 23万4,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情