路線価 (2023) 三重県四日市市浮橋2-15-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市浮橋２丁目１５番６
価格時点	2023 年
駅名	伊勢川島駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円／坪 1平米 6万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は四日市市内の住宅地域で、特に近鉄湯の山線沿線の住宅地域と価格牽連性が高い。需要者は四日市市内の居住者が中心である。古い住宅団地は相対的に競争力が弱いが、当地域は市街地にも近く生活利便性が高いため、需要は安定しており、地価は強含みで推移している。市場での中心価格帯は１７５㎡程度の標準的な土地で１，０００～１，１００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円台前半である。 (2) 同一需給圏は四日市市内の住宅地域であり、特に近鉄湯の山線沿線の住宅地域と強い代替性が認められる。需要者は市内在住の一次取得者層が中心である。既存の住宅団地は新規分譲地等と比較すると市場競争力で劣るが、市街地に近く生活利便性に優れる地域においては需要は堅調に推移する。土地は１７５㎡程度で総額１，０００万円～１，２００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円台前半が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅団地に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、四日市市の住宅地域に存する規範性の高い取引事例を中心に試算しており、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価格は、標準地が戸建住宅用に開発された住宅団地内にあり、賃貸市場が形成されていないため、試算していない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地内にあり、賃貸市場が形成されていないことから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は四日市市内の住宅地域における信頼性のある事例を選択し、適正に比準を行った結果、市場特性を反映した価格が求められた。よって、実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	伊勢川島駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市浮橋２丁目１５番６
標準地の範囲
東	100 m
西	120 m
南	120 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	14.5 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ既成住宅団地で、土地利用に大きな変化はなく、現状維持で推移すると予測する。周辺には競合物件も多いが、安定した需要のある地域で、地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)市街地近郊にある住環境の良好な住宅団地で土地利用に大きな変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する。需要は堅調であり、地価も当面強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は直近１年はほぼ横這い。景気は持ち直しの動きがみられる。住宅着工戸数は増加傾向。市内の住宅地の地価は概ね安定的に推移している。 (2)四日市市の人口は微減傾向で推移。社会経済活動の正常化及び景気の持ち直しの動きから、住宅市場は利便性の高い地域を中心に需要は安定的に推移。
地域要因
(1)市街地にも比較的近い既成住宅団地で、地域要因に大きな変動はない。需要は概ね安定している地域で、地価は強含みで推移している。 (2)市街地近郊の高台にある住宅団地として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市浮橋２丁目１５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,665 円／平米 20万3,864 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,470 円／平米 18万6,690 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,568 円／平米 19万6,932 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市浮橋２丁目１５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,092 円／平米 18万8,746 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,306 円／平米 18万6,148 円／坪
標準価格 平米 坪	6万28 円／平米 19万8,453 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市浮橋２丁目１５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,538 円／平米 24万3,117 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,689 円／平米 23万392 円／坪
標準価格 平米 坪	6万494 円／平米 19万9,993 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市浮橋２丁目１５番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,017 円／平米 21万1,640 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,017 円／平米 21万1,640 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,826 円／平米 21万1,009 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情