路線価 (2023) 三重県四日市市堀木2-331 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市堀木２丁目３３１番
価格時点	2023 年
駅名	近鉄四日市駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,322 円 1平米 7万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,322 円／坪 1平米 7万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄（名古屋線・湯の山線）沿線や四日市あすなろう鉄道（内部線）沿線の市中心部及びその周辺における類似の住宅地域を内包する圏域。主な需要者は市内在住者の他、周辺市町からの転入者も含まれる。供給は中古住宅の処分を始め、ミニ開発等の新規分譲であり、これ等に対する需要は高い。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で１５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は四日市市内の住宅地域であり、特に市中心部への接近性が認められる住宅地域との価格牽連性が強い。需用者の中心は四日市市内に居住する個人であるが、利便性に優れることから隣接市町からの転入も見られる。既成住宅地域であり供給が限られる中、新型コロナウイルス感染症の落ち着きから需用は回復し、需給は改善傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土地で１，５００万程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はアパート立地も可能な中心市街地内の低層住宅地域としての特性から収益還元法を適用したが、地主による一般的な経営ではそもそも土地の取得を要せず、又、借手の負担能力との兼合いもあって賃料設定には限界があるため、結果的に収益価格は低位となった。以上から複数の取引事例との比較により得られた実証的且つ信頼度の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺において賃貸物件が散見されるものの自用地の有効利用に基づくものが多く、賃貸建物建設目的での土地取引は少ない。地域の価格形成は投資採算性よりも居住環境を重視した自用利用を前提としてなされていると考える。よって、同一需給圏内の類似地域から規範性の認められる適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い実証的で信頼性の高い比準価格が得られたことから、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	近鉄四日市駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に営業所等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市堀木２丁目３３１番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地の一角を占める住宅地域で利用状況は安定しており、大きな変化はないと見込まれる。供給が限られるなかで需要は高く、当面の地価は上昇基調を予測する。 (2)市中心部に近い既成の住宅地域であり、今後とも安定的に推移するものと予測する。利便性などから需要は十分に認められ、地価は暫く上昇基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万3,322 円 1平米 7万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万3,322 円 1平米 7万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万3,322円 1平米 7万3,600円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 23万9,024円 1平米 7万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万3,322円 1平米 7万3,600円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 23万9,024円 1平米 7万2,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は約３０万人で若干の減少。長期化するコロナ禍にあって住宅着工件数は増加傾向。市内住宅地価格は全体として下落から上昇に転じている。 (2)四日市市の人口は近年微減傾向で推移、世帯数は増加。新型コロナの影響は落ち着きつつあり、中心部に近い立地を中心に需要は改善傾向にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。徒歩での移動にはやや距離があるものの、近鉄四日市駅を最寄りとする強みから高い需要が維持されている。 (2)建物が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。不動産市況の回復から地域の地価は改善傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市堀木２丁目３３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,114 円／平米 18万8,819 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,499 円／平米 19万3,398 円／坪
標準価格 平米 坪	7万994 円／平米 23万4,706 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市堀木２丁目３３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,838 円／平米 22万966 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,031 円／平米 20万8,380 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,867 円／平米 25万4,122 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市堀木２丁目３３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,062 円／平米 20万5,177 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,698 円／平米 19万7,362 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,336 円／平米 22万9,225 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市堀木２丁目３３１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,919 円／平米 18万8,174 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,974 円／平米 17万5,132 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,338 円／平米 22万9,231 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情