路線価 (2023) 三重県四日市市山分町字山分225-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市山分町字山分２２５番１９
価格時点	2023 年
駅名	大矢知駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	743万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	743万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,770 円／坪 1平米 4万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は四日市市北部の住宅地域。需要者の中心は四日市市内の居住者であるが、他市町からの転入者も見込める地域である。住宅地域としてほぼ熟成しており、大矢知駅等に近く生活利便性が高い地域で、需要は概ね安定している。景気は持ち直しの動きがみられ、地価は強含みで推移している。市場での中心価格帯は１６５㎡程度の標準的な土地で７００万～８００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円台である。 (2) 同一需給圏の範囲は、四日市市北部の一般住宅を主体とした住宅地域の存する圏域。需要の中心は、四日市市居住者の世帯分離のほか他市町からの転入者である。三岐鉄道大矢知駅に近く比較的生活利便性を有していることから土地需要は底堅く、住宅需要の回復から地価は安定的である。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で総額７００～８００万円程度、新築戸建物件で総額２，０００万円台と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、四日市市北部の住宅地域に存する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価格は、標準地の画地規模が小さく、賃貸市場が形成されていない地域でもあるため、試算しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を主体とする住宅地域に存し、周辺には収益物件は殆どなく標準地の画地状況などから共同住宅を想定することは現実的でないため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	大矢知駅北西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ川沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市山分町字山分２２５番１９
標準地の範囲
東	70 m
西	150 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状程度で推移するものと予測する。需要は概ね安定している地域で、地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)当該地域は、熟成した既成住宅地域として土地利用に変化は見られず、現状のまま推移するものと予測する。今後の地価は、概ね横ばいで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 14万8,439円 1平米 4万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は直近１年はほぼ横這い。景気は持ち直しの動きがみられる。住宅着工戸数は増加傾向。市内の住宅地の地価は概ね安定的に推移している。 (2)四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回復方向にある。
地域要因
(1)朝明川沿いの既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。需要は概ね安定している地域で、地価は強含みで推移している。 (2)朝明川沿いの熟成した既成住宅地域にあり、顕著な変動要因はなく、需要は落ち着きつつあるが、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市山分町字山分２２５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,293 円／平米 15万3,045 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,431 円／平米 15万195 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,476 円／平米 15万344 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	111 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市山分町字山分２２５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,445 円／平米 15万3,547 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,539 円／平米 14万3,940 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,626 円／平米 14万4,228 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,100 円／平米 14万5,795 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市山分町字山分２２５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,215 円／平米 16万2,705 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,619 円／平米 14万7,510 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,003 円／平米 14万5,474 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	111 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市山分町字山分２２５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,899 円／平米 14万1,824 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,455 円／平米 14万6,968 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,086 円／平米 14万9,054 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	104 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市山分町字山分２２５番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,549 円／平米 17万421 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,864 円／平米 16万4,850 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,521 円／平米 14万7,186 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情