路線価 (2023) 三重県四日市市大井手1-219-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市大井手１丁目２１９番６
価格時点	2023 年
駅名	伊勢松本駅 から 510m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,100万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,617 円／坪 1平米 6万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四日市市を中心とする住宅地域一円、特に中心部市街地部との価格牽連性が強い。需要者の大半は四日市市居住者の世帯分離や他市町からの転入である。新型コロナウイルス感染症の影響は予断を許さないが、現時点では持ち直し機運もあり、良好な利便性など選好に優る地域の需要は底堅く、需給関係は比較的安定している。取引の中心的価格帯は、規模にもよるが、概ね標準的な土地で１１００万円程度である。 (2) 同一需給圏は生活利便性の認められる住宅地域を中心とした四日市市内の住宅地域。需要者は市内に在住又は在勤の個人が中心であり、隣接市町からの転入も認められる。駅や各種商業施設などへの接近性に優れ生活利便性が高いことから需給関係は良好で、地価は強含みにて推移している。市場での価格帯は、標準的な画地規模の土地で１，１００万程度、新築の戸建物件は供給者によりばらつきは見られるが３，０００万～３，５００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅に近い利便性を有する住宅地域であるが、取引は自用目的が主体であり、標準地は規模が小さく、共同住宅の想定は非現実的であるので、収益価格は試算しなかった。比準価格は、多数の取引事例の中から地域類似する事例を採用して地域の価格水準を検証しつつ査定しており、地域の実情を踏まえ、市場動向を反映する実証的なものと判断した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。 (2) 周辺では賃貸物件が散見されるが、地域における価格形成は投資採算性よりも居住環境を重視した自己利用を前提としてなされており、また標準地の画地規模も小さく賃貸想定が困難なことから収益価格の試算は行わなかった。本件では同一需給圏内の類似地域から適切な取引事例の収集選択及び要因比較等を行い、実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	伊勢松本駅東方
距離	510 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅が多くアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市大井手１丁目２１９番６
標準地の範囲
東	100 m
西	110 m
南	60 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14.5 m
面積	175 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅に近い利便性ある既成住宅地域で、用途的に安定しており、現状維持での推移と予測する。景気も持ち直し、需給が安定しているので、地価も上昇傾向で推移すると予測する。 (2)既成の住宅地域であり当面は現状を維持していくものと予測する。松本街道の背後地域で、駅にも近く利便性が認められることから、地価は暫く回復基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 20万5,303円 1平米 6万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)四日市市の人口は微減、老齢人口は増加。新型コロナの影響は予断を許さないが、景気は持ち直し、不動産市場は選好度により二極化している。 (2)四日市市の人口は近年微減傾向で推移、世帯数は増加。新型コロナの影響は落ち着きつつあり、中心部に近い立地を中心に需要は改善傾向にある。
地域要因
(1)地域内に大きな変動要因はない。市中心部の利便性の高い地域を中心に、住宅着工数増加など需要は堅調で、地価は上昇局面にある。 (2)地域要因は安定しているが、市中心部へ比較的近く、松本街道背後地域で利便性に優れることから、住環境は良好であり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市大井手１丁目２１９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,062 円／平米 20万5,177 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,698 円／平米 19万7,362 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,698 円／平米 19万7,362 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市大井手１丁目２１９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,919 円／平米 18万8,174 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,974 円／平米 17万5,132 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,925 円／平米 19万8,112 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市大井手１丁目２１９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万984 円／平米 13万5,493 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,446 円／平米 13万408 円／坪
標準価格 平米 坪	6万873 円／平米 20万1,246 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画墓園
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市大井手１丁目２１９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,626 円／平米 25万20 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,820 円／平米 24万743 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,215 円／平米 21万2,295 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情