路線価 (2023) 三重県四日市市坂部が丘1-1667-49外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市坂部が丘１丁目１６６７番４９外
価格時点	2023 年
駅名	川原町駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,050万 円 (241 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万4,142 円／坪 1平米 4万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四日市市及び隣接市町の市街及び郊外住宅地域。需要者の中心は四日市市の通勤者及び居住者であるが、他都市からの転入も見られる。新型コロナ禍による「巣ごもり需要」もあり、住宅地需要者の宅地選別は変化している。本地域の如き、中心市街からやや遠い住宅地も一定の需要がある。取引規模の中心は新規分譲宅地で１８０㎡程度、新規戸建物件総額の中心は２５００万円内外である。 (2) 同一需給圏は四日市市を中心とする住宅地域一円、特に西部の郊外住宅団地との価格牽連性が強い。需要者の大半は四日市市居住者の世帯分離や他市町からの転入である。周辺での団地開発は一段落しているが、新型コロナの影響は予断を許さないが、用途的に安定した戸建需要は根強く、不動産市場は選好により格差が見られる。取引の中心的価格帯は、規模にもよるが、概ね標準的な土地で１０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域等には賃貸住宅が存在しない１低専の住宅団地であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する戸建住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できない１低専の住宅団地のため、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性や利便性を指標に価格形成される住宅地域であり、一般的には取引価格がその指標とされる。比準価格は規範性のある取引事例に基礎を置き、価格形成要因の比較検討を行って試算されている。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	川原町駅北西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	72.9 坪 (241 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市坂部が丘１丁目１６６７番４９外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	17 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	大規模開発された古い住宅団地
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後ともゆるやかに居住環境の整備が進むと予測する。都心からやや遠い郊外にあって、住宅地選好性は高くはないが、地価下落のため値ごろ感が生じている。 (2)戸建住宅地として熟成した住宅団地で、用途的には安定しており、現状維持での推移と予測する。地価は停滞気味から若干の上昇で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万4,142 円 1平米 4万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万4,142円 1平米 4万3,600円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)四日市市の人口はやや減少傾向にある。居住人口の高齢化率は県全体と比べて低いが、郊外在来住宅地域では少子高齢化が進行している。 (2)四日市市の人口は微減、高齢化率は増加。新型コロナの影響は予断を許さないが、景気は持ち直し、不動産市場は選好度により二極化している。
地域要因
(1)住宅地の選好性は概ね郊外から市街中心部へ移行している。その中間地域の需要は居住環境や各種利便性等の如何により２極化が進んでいる。 (2)地域内に大きな変動要因はない。住宅団地としては安定しているが、需要は足踏み気味で、地価も若干の上昇程度と見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市坂部が丘１丁目１６６７番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,584 円／平米 17万537 円／坪
推定価格 平米 坪	5万825 円／平米 16万8,027 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,797 円／平米 13万8,181 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	111 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市坂部が丘１丁目１６６７番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,215 円／平米 16万2,705 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,619 円／平米 14万7,510 円／坪
標準価格 平米 坪	4万823 円／平米 13万4,961 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	111 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市坂部が丘１丁目１６６７番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,293 円／平米 15万3,045 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,431 円／平米 15万195 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,027 円／平米 13万8,941 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	113 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市坂部が丘１丁目１６６７番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万796 円／平米 10万1,812 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,288 円／平米 11万50 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,667 円／平米 10万7,997 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	113 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市坂部が丘１丁目１６６７番４９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,468 円／平米 19万6,601 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,964 円／平米 17万8,405 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,044 円／平米 18万8,587 円／坪
査定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情