路線価 (2023) 三重県四日市市釆女町字松ノ木1607-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市釆女町字松ノ木１６０７番１０
価格時点	2023 年
駅名	内部駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	793万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	793万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円／坪 1平米 3万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、四日市市南部の住宅地域で、需要者の中心は四日市市内の居住者が多く市外からの転入は限定的である。周辺地域での宅地供給もあり選好性にやや劣る地域で地価上昇傾向は見られない。中心価格帯としては土地のみで８００万円程度、新築の戸建物件は２，３００万円～２，６００万円程度である。 (2) 同一需給圏は四日市市南部の戸建住宅を中心とした住宅地域一円である。需用者の中心は市内に在住又は在勤する個人であり、隣接市町など圏域外からの転入は限定的である。市中心部から離れた河川に近接する既成住宅地域であることから、中心部の住宅地域とは異なり地価上昇傾向は見られない。市場での需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土地で８００万程度、新築の戸建物件は供給者によりばらつきが見られるが２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が多い住宅地域で、近隣地域周辺に賃貸住宅が見られず共同住宅を想定することができないため収益価格の試算は行わなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であり、四日市市内の類似性の高い事例を選択適用し得られた比準価格を標準とし鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の戸建住宅が主体の住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは周辺状況等から困難と判断されるため収益還元法は適用しなかった。地域における土地の価値判断は快適性等に基づき取引市場の水準を注視して行われることが一般的であり、同一需給圏内の類似地域から収集選択した実際の取引事例を比較検討して求めた比準価格の規範性は高いと判断する。よって本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	内部駅西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市釆女町字松ノ木１６０７番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	12 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地として熟成しつつあり、今後とも現状を維持するものと予測する。新型コロナの影響もなく、やや需要は弱いものの地価水準は安定的に推移するものと予測される。 (2)周辺の農地が徐々に宅地になる可能性は認められるものの、地域の土地利用に大きな変動はなく現状維持にて推移していくものと予測される。地価は安定的に推移するものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の世帯数は微増し、人口は微減傾向。景気は回復傾向にあるが、物価上昇の影響や海外情勢等、今後の動向に注視する必要がある。 (2)四日市市の人口は近年微減傾向で推移、世帯数は増加。新型コロナの影響は落ち着きつつあり、中心部に近い立地を中心に需要は改善傾向にある。
地域要因
(1)古くに開発された郊外の住宅地で生活利便性はやや劣る。現状の居住環境を維持しており特段の地域要因の変化はない。 (2)内部川右岸に位置する郊外の既成住宅地域であることから地域要因に特段の変動は見られず、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市釆女町字松ノ木１６０７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,998 円／平米 9万5,867 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,115 円／平米 11万2,784 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,948 円／平米 12万5,456 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市釆女町字松ノ木１６０７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,854 円／平米 15万4,899 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,535 円／平米 15万539 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,601 円／平米 12万4,309 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,400 円／平米 12万6,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市釆女町字松ノ木１６０７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,521 円／平米 15万3,798 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,976 円／平米 14万5,385 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,976 円／平米 12万5,549 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市釆女町字松ノ木１６０７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,851 円／平米 14万1,665 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,468 円／平米 14万399 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,363 円／平米 12万6,828 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情