路線価 (2023) 三重県四日市市新正1-2403-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市新正１丁目２４０３番２
価格時点	2023 年
駅名	赤堀駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,450万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,311 円／坪 1平米 6万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、最寄駅への接近性が認められる四日市市中心部に近い住宅地域。需要者の中心は四日市市内の居住者であるが、生活利便性に優れるため同一需給圏外からの転入も見られる。市中心部に近い住宅地の選好性は相対的に高く需要は堅調である。中心価格帯としては土地のみで１，５００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円～３，３００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は近鉄名古屋線、近鉄湯の山線、四日市あすなろう鉄道内部線沿いを主とする四日市市中心部に近い戸建住宅地域である。需要者は市内在住の個人が中心であるが、市外からの転入も見られる。市中心部に近い住宅地の選好性は相対的に高く、需要は堅調である。市場での中心価格帯は２３０㎡程度の土地で１，４００万円～１，５００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円台と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市中心部に近い既成住宅地域で周辺地域ではアパート等も見られるが、土地所有者による建設が主で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも居住の快適性、利便性等を重視する住宅地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 市中心部に近い住宅地域にあり、周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は同一需給圏内の住宅地域における取引事例から試算しており、実証的であり、市場特性と適合している。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤堀駅東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市新正１丁目２４０３番２
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	23 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部に近い既成住宅地域
街路	基準方位　北　５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺には共同住宅等も見られる市中心部に近い既成住宅地域であり、今後とも現状を維持して推移するものと予測する。利便性の高い地域で需要も強く地価は回復基調にあるものと予測する。 (2)市中心部に近い住宅地域であるが、駐車場等の低利用地も残る。今後は宅地利用が徐々に進み、熟成度を高めていくものと思料される。需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,311 円 1平米 6万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,311円 1平米 6万1,800円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の世帯数は微増し、人口は微減傾向。景気は回復傾向にあるが、物価上昇の影響や海外情勢等、今後の動向に注視する必要がある。 (2)市人口は微減、高齢化率は上昇傾向で推移。住宅市場は沿岸部や集落地域で回復の遅れが見られるものの、需要は総じて堅調で持ち直しの動きが続く。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。宅地供給が限定される市中心部に近い既成住宅地域で、地価は上昇傾向にある。 (2)四日市市中心部に近い既成住宅地であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正１丁目２４０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万868 円／平米 20万1,230 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,451 円／平米 22万6,299 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,482 円／平米 25万2,849 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	200 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正１丁目２４０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,919 円／平米 18万8,174 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,974 円／平米 17万5,132 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,455 円／平米 19万6,558 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正１丁目２４０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,062 円／平米 20万5,177 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,698 円／平米 19万7,362 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,401 円／平米 19万6,380 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正１丁目２４０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,015 円／平米 13万8,902 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,788 円／平米 18万1,129 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,552 円／平米 19万6,879 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情