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路線価 (2023) 三重県四日市市高角町字東川原1044-4 坪・平米

2023
路 線 価
三重県 四日市市
三重県四日市市高角町字東川原１０４４番４ (四日市)
  • 周辺状況： 住宅地 (水田に囲まれた市街地近郊の住宅地域)
  • 伊勢川島駅 から 850m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 三重県 四日市市三重県四日市市高角町字東川原１０４４番４
価格時点 2023 年
駅名 伊勢川島駅 から 850m
路線価
倍率方式 1.1 倍
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
744万 円
(231 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 10万6,453 円
1平米 3万2,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月22日
鑑定評価額 総額
744万 円
(231 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 10万6,453 円／坪
1平米 3万2,200 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、四日市市を中心とする市街地縁辺部の既成住宅地域。需要者は当地域に地縁性を有する個人が中心である。市街化調整区域内にあり、住環境等がやや劣るため需要が少なく、地価は下落傾向で推移している。取引が少なく市場での中心価格帯の把握は困難であるが、２３０㎡程度の標準的な土地で総額７５０万円前後とみられる。新築の戸建物件は少なく、中古物件は建物の状態等によりばらつきが大きい。

(2) 同一需給圏の範囲は、四日市市とその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域の存する圏域。需要者は市内居住者でも地縁性を有する個人がほとんどであったが、市の市街化調整区域内の住宅建築に関する規制緩和の制度による需要がわずかながら出てきている。それでも周辺は農地も多く残り利便施設への接近性等で居住環境の選好性が弱く土地需要は低い状況が続いている。市場の中心となる価格帯は、標準的な土地の規模で７５０万円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　市街化調整区域内の既成住宅地域に存し、自用目的での取引が中心である。比準価格は、四日市市郊外の住宅地域に存する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価格は、公法上賃貸建物の建築を想定することが困難であるため、試算していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近隣地域は戸建住宅が多い市街化調整区域の住宅地域であり、公法上の規制からも賃貸住宅の建築は困難であり共同住宅を想定することができないため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の取引が中心となっており、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設 伊勢川島駅北東方
距離 850 m
土地の状態
土地面積 69.9 坪 (231 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60 ％
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200 ％
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 水田に囲まれた市街地近郊の住宅地域
接面道路の状況
方位 北
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無（記載無含）
側道等接面状況 記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道 有
ガス 無
下水道 有
法令上の規制等
近接区分 その他（記載無含）
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60 ％
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200 ％
基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 四日市市三重県四日市市高角町字東川原１０４４番４
標準地の範囲
東 60 m
西 30 m
南 80 m
北 30 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 19 m
面積 230 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分 その他（記載無含）
区域区分 市街化調整区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 記載無し
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１ その他
その他地域地区等２ その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率 60 ％
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200 ％
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60 ％
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200 ％
基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の既成住宅地域で、土地利用に殆ど変化はなく、今後も現状程度で推移するものと予測する。需要が少ない地域で、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

(2)当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。市街化調整区域における住宅需要は依然弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 10万6,453 円
1平米 3万2,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 10万6,453 円
1平米 3万2,200 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
 		1坪 10万6,453円
1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年
 		1坪 10万7,114円
1平米 3万2,400円
　
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
 		1坪 10万6,453円
1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年
 		1坪 10万7,114円
1平米 3万2,400円
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)市の人口は直近１年はほぼ横這い。景気は持ち直しの動きがみられる。住宅着工戸数は増加傾向。市内の住宅地の地価は概ね安定的に推移している。

(2)四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回復方向にある。
地域要因
(1)市街化調整区域内の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。住環境がやや劣り、需要が少ない地域で、地価は下落傾向が続いている。

(2)既成住宅地域として熟成しており、市街化調整区域の住宅建築緩和制度の影響は少なく、地域要因の特段の変化は見られない。地価は下落基調にある。
個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号 112
比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県 三重県
市区町村 四日市市
地域 三重県四日市市高角町字東川原１０４４番４
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
坪
2万8,025 円／平米
9万2,651 円／坪
推定価格 平米
坪
3万2,213 円／平米
10万6,496 円／坪
標準価格 平米
坪
3万1,520 円／平米
10万4,205 円／坪
査定価格 平米
坪
3万1,500 円／平米
10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 60 ％
基準容積率 160 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無（記載無含）
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号 112
比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県 三重県
市区町村 四日市市
地域 三重県四日市市高角町字東川原１０４４番４
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
坪
2万8,998 円／平米
9万5,867 円／坪
推定価格 平米
坪
3万4,115 円／平米
11万2,784 円／坪
標準価格 平米
坪
3万2,214 円／平米
10万6,499 円／坪
査定価格 平米
坪
3万2,200 円／平米
10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 60 ％
基準容積率 160 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 北
道路幅員 3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無（記載無含）
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号 113
比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県 三重県
市区町村 四日市市
地域 三重県四日市市高角町字東川原１０４４番４
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
坪
4万5,181 円／平米
14万9,368 円／坪
推定価格 平米
坪
4万4,778 円／平米
14万8,036 円／坪
標準価格 平米
坪
3万3,071 円／平米
10万9,333 円／坪
査定価格 平米
坪
3万3,100 円／平米
10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 60 ％
基準容積率 180 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 北東
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無（記載無含）
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号 107
比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県 三重県
市区町村 四日市市
地域 三重県四日市市高角町字東川原１０４４番４
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
坪
4万5,366 円／平米
14万9,980 円／坪
推定価格 平米
坪
4万5,141 円／平米
14万9,236 円／坪
標準価格 平米
坪
4万304 円／平米
13万3,245 円／坪
査定価格 平米
坪
4万300 円／平米
13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率 60 ％
基準容積率 200 ％
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他（記載無含）
接面道路
方位 東
道路幅員 5.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北
側道幅員1 4.1 m
側道方位2 接面道路無（記載無含）
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無（記載無含）
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情