路線価 (2023) 青森県三戸郡五戸町字下大町28-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 三戸郡五戸町青森県三戸郡五戸町字下大町２８番１
価格時点	2023 年
駅名	八戸駅 から 13000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	712万 円 (365 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	712万 円 (365 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,467 円／坪 1平米 1万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は当町及び隣接町村の商業地域及び住商混在地域一円である。需要者は圏内に地縁性を有する法人又は個人事業者が中心と見込まれるが、地域経済の低迷や郊外型商業施設への継続的顧客流出により中心商業地域の空洞化が進行しており、新規参入する需要者は殆ど見られず商業地需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は土地が１５０㎡～５００㎡程度で、総額で３００万～１，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は当町及び隣接町村の商業地域一円である。典型的な需要者は地縁を有する事業法人又は個人事業者が中心である。背後人口の減少や駐車場が充実した大型店舗への顧客流出により旧来からの中心商業地域の商況は冴えない状況が続いており、新規の店舗開設等も見られず商業地需要は低迷している。取引の中心は土地が１５０～５００㎡程度、総額で３５０万～１、０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当町の中心商業地域であるが、賃貸店舗は殆ど見られず賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。比準価格のみの試算であるが、店舗や併用住宅が大部分を占める地域で、自用目的での取引が支配的であることから、市場性を反映し実証的で説得力が高いと認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 県道沿いの小規模小売店舗が建ち並ぶ町の中心的商業地域であるが、自用の店舗が大半で新規の貸店舗も確認できないため、賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算できなかった。地域は商業地域ではあるが、自用目的の取引が大半であり、地価は収益性よりも取引価格水準により形成される傾向がある。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八戸駅西方
距離	13000 m
土地の状態
土地面積	110.4 坪 (365 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、銀行等の建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三戸郡五戸町青森県三戸郡五戸町字下大町２８番１
標準地の範囲
東	70 m
西	150 m
南	130 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	37 m
面積	370 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道沿いの旧来型の中心商店街。
街路	１２．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な個人商店が中心となっている古くからの商店街で集客力を有する中核商業施設がなく、郊外型ＳＣ等への顧客流出が続いている。新規開店等は見られず、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (2)小規模小売店舗や銀行が建ち並ぶ旧来からの中心的商業地域である。駐車場が充実した大規模店舗への顧客流出が続いており、新規出店等に伴う商業地需要もないため、地価は今後とも下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,467 円 1平米 1万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,467円 1平米 1万9,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 6万5,459円 1平米 1万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)過疎化の進行に加え新型コロナの影響により地域経済は低迷。当町の商業地域は引き続き衰退傾向にあり、需要は回復の兆しが見られない。 (2)人口は減少，世帯数は横ばい傾向。地域経済の低迷に加え町内外の大型店舗への顧客流出等により既存の商業地域への有効需要は減退している。
地域要因
(1)五戸町の中心商業地域であるが、郊外型ＳＣ等への顧客流出により商況は低迷しており、既存商業地への新規出店の動きは見られない。 (2)駐車場が充実した町内外の大型店舗への顧客流出が著しく、旧来からの商業地域では冴えない商況が続いており、商業地需要は減退している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200902442 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡五戸町
地域	青森県三戸郡五戸町字下大町２８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,067 円／平米 5万9,730 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,352 円／平米 6万3,978 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,627 円／平米 6万4,887 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	296 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220502442 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡五戸町
地域	青森県三戸郡五戸町字下大町２８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,432 円／平米 4万1,100 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,645 円／平米 5万8,334 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,540 円／平米 6万4,599 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210302442 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡五戸町
地域	青森県三戸郡五戸町字下大町２８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,830 円／平米 4万2,416 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,335 円／平米 5万4,004 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,470 円／平米 6万4,368 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211202442 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡五戸町
地域	青森県三戸郡五戸町字下大町２８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,028 円／平米 8万2,743 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,801 円／平米 5万2,238 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,507 円／平米 6万4,490 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情