路線価 (2023) 三重県四日市市桜花台1-24-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市桜花台１丁目２４番４
価格時点	2023 年
駅名	桜駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	795万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	795万 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,737 円／坪 1平米 4万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、四日市市及び菰野町等、隣接市町の郊外型住宅地域。需要者の中心は、四日市市の通勤者及び居住者であり、圏外からの転入は少ない。居住環境良好で需要がみられるものの、市の中心部からは距離がある地域で限界がある。人口は減少、高齢化も進んでいる。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で８００万円程度、戸建住宅の新設は窺えず中古住宅流通で総額１，５００万円程度を中心とする。 (2) 同一需給圏は四日市市を中心とする住宅地域一円、特に郊外住宅団地との価格牽連性が強い。需要者の大半は四日市市居住者の世帯分離や他市町からの転入である。新型コロナの影響は予断を許さないが、用途的に安定している住宅団地の需要は底堅いが、中心部から距離があり、不動産市場はやや停滞気味である。取引の中心的価格帯は、規模にもよるが、概ね標準的な土地で８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外型住宅団地であり、画地規模が小さく、共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視した住宅地域であることから、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。以上より、近時の動向を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 旧来よりの戸建住宅団地で、取引は自用目的が主体であり、共同住宅の想定は非現実的であるので、収益価格は試算しなかった。住宅地は居住の快適性や利便性を重視して価格形成されるが、比準価格は、それらを体現する郊外団地の実際の取引事例を基礎に比較分析しており、市場動向を反映する実証的なものと判断した。したがって、比準価格を採用し、近時の市場動向に配慮しつつ、鑑定評価額を上記と決定した。
交通
交通施設	桜駅南西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市桜花台１丁目２４番４
標準地の範囲
東	100 m
西	90 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15.5 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	郊外型の住宅団地にあり利便性が遠隔で居住者の高齢化が進む
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中枢利便域の遠隔にある西郊外にあり、大規模な既成配置の造成整備された良好な居住環境を示すが、高齢化が進み居住層の断絶がすすむ。若年層からの選好性も窺えず需給ギャップが生じている。 (2)熟成した郊外住宅団地で、大きな変動要因はなく、現状維持での推移と予測する。居住層の高齢化は指摘されるが実需要も根強く、地価は概ね横ばいでの推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)未経験の危機が頻発し低成長下円安企業物価の急上昇の結果、財政悪化がすすみ益々家計賃金が上がらず可処分所得が減額する。市の人口は微減傾向。 (2)四日市市の人口は微減、高齢化率は増加。新型コロナの影響は予断を許さないが、景気は持ち直し、不動産市場は選好度により二極化している。
地域要因
(1)古くに開発立地の郊外型の住宅団地の街並み形成を示すが、多くの居住者が老齢化し需給バランスがくずれ地域の魅力が希薄となる。 (2)地域内に大きな変動要因はないが、団地として古くなりつつある。用途的に安定した郊外団地の需要は根強いが、地価は横ばい局面と分析される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市桜花台１丁目２４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,092 円／平米 18万8,746 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,306 円／平米 18万6,148 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,396 円／平米 15万6,691 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市桜花台１丁目２４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,753 円／平米 15万1,259 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,325 円／平米 13万9,926 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,055 円／平米 15万2,258 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,100 円／平米 15万2,407 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市桜花台１丁目２４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万57 円／平米 13万2,428 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,163 円／平米 15万2,615 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市桜花台１丁目２４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,755 円／平米 12万4,818 円／坪
推定価格 平米 坪	4万175 円／平米 13万2,819 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,705 円／平米 15万1,101 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	113 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市桜花台１丁目２４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,008 円／平米 14万2,184 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,977 円／平米 15万5,306 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,430 円／平米 16万110 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情