路線価 (2023) 三重県四日市市下さざらい町751-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市下さざらい町７５１番４外
価格時点	2023 年
駅名	大矢知駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,350万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,598 円／坪 1平米 5万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、四日市市北部の住宅地域を中心とする圏域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であるが、他地域からの転入も見られる。周辺では小規模開発も見られるが、当地域に大きな影響はなく、需要は概ね安定している。景気は持ち直しの動きがみられ、地価は強含みで推移している。市場での中心価格帯は２６０㎡程度の標準的な土地で１，２００～１，４００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は市域北東部、そして隣接する三重郡川越町及び朝日町方面を加えた近鉄名古屋線、ＪＲ関西本線、三岐鉄道三岐線沿線における類似の住宅地域を内包する圏域。主な需要者は市内在住者の他、周辺市町からの転入者も含まれる。供給は中古住宅や遊休地といった既存不動産の処分の他、ミニ開発主体の新規分譲である。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で１３００万円～１４００万円位である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　戸建住宅やアパート等が混在する住宅地域であるが、取引としては自用目的の取引が中心である。比準価格は、四日市市北部の住宅地域に存する規範性の高い取引事例を適正に比準し、市場の特性を反映した価格が求められたと判断される。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。以上より、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はアパートも混在する低層住宅地域としての特性から収益還元法を適用したが、地主による一般的な経営ではそもそも土地の取得を要せず、又、借手の負担能力との兼合いもあって賃料設定には限界があるため、結果的に収益価格は低位となった。以上から複数の取引事例との比較により得られた実証的且つ信頼度の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大矢知駅東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート、農地等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第三種特別工業
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市下さざらい町７５１番４外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	25 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第三種特別工業
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)アパート等も混在する住宅地域で、当面は現状程度で推移するものと予測する。周辺では宅地開発も見られるが、当地域に大きな影響はなく、需要は概ね安定している。地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)富田方面からの外延的発展により宅地化が進んできた場所柄で、周辺も含めて一部に残る農地の小規模な開発が今後も見込まれる。当面の地価動向は多少の上昇基調を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万9,598 円 1平米 5万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万9,928円 1平米 5万1,400円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は直近１年はほぼ横這い。景気は持ち直しの動きがみられる。住宅着工戸数は増加傾向。市内の住宅地の地価は概ね安定的に推移している。 (2)人口は約３０万人で若干の減少。長期化するコロナ禍にあって住宅着工件数は増加傾向。市内住宅地価格は全体として下落から上昇に転じている。
地域要因
(1)アパート等も混在する既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。需要は安定している地域で、地価は強含みで推移している。 (2)地域要因に特段の変動はない。局所的に宅地化が進展してきた経緯から周辺幹線と結ぶ内部道路は配置が不十分で、幅員もやや不揃いである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市下さざらい町７５１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,261 円／平米 14万9,633 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,947 円／平米 14万8,595 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,481 円／平米 15万3,666 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	111 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市下さざらい町７５１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,692 円／平米 15万4,364 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,879 円／平米 15万4,982 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,934 円／平米 16万1,776 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市下さざらい町７５１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,584 円／平米 17万537 円／坪
推定価格 平米 坪	5万825 円／平米 16万8,027 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,975 円／平米 16万5,217 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市下さざらい町７５１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,897 円／平米 15万1,735 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,722 円／平米 17万4,299 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,681 円／平米 16万939 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	111 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市下さざらい町７５１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,546 円／平米 21万6,695 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,970 円／平米 21万1,485 円／坪
標準価格 平米 坪	5万489 円／平米 16万6,917 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情