路線価 (2023) 三重県四日市市小林町字小林新田3025-562 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市小林町字小林新田３０２５番５６２
価格時点	2023 年
駅名	西日野駅 から 5300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	576万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	576万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,379 円／坪 1平米 3万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四日市市を中心とする住宅地域一円、特に中西部の既成住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の大半は四日市市居住者である。当地域は市中心部から離れており、新規の住宅供給と相俟って、競争に劣る既成区部の需要は弱い。新型コロナ拡大の影響は予断を許さないが、市場は停滞感がある。取引の中心的価格帯は、規模にもよるが、概ね標準的画地規模の土地で５７０万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏は四日市市内において鉄道沿線からはやや離れた近郊ないし郊外に展開する住宅地域を内包する圏域。主な需要者は市内在住者である。供給は中古住宅や遊休地の処分の他、ミニ開発等の新規分譲であり、これ等に対する需要は、後者に関しては比較的ある一方、前者に関しては低調なものも多い。取引の中心価格帯は上記標準的画地の規模を基準にした土地の場合で５００万円～６５０万円位である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) やや雑然とした既成住宅地域で戸建住宅主体の土地利用である。収益価格は物件の規模から、有効な収益物件の想定ができないので、試算しなかった。比準価格は、居住の快適性や利便性を反映する取引事例を基礎とし、地域の実情と市場動向を反映するものと判断した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。 (2) 近隣地域は市街地西郊に位置する一般住宅主体の住宅地域であり、標準地の個別性や典型的な需要者（持家志向の個人）も併せて検討したところ、適用可能な鑑定評価の手法は取引事例比較法のみとなった。この場合、複数の取引事例との比較によって得られた比準価格は実証的であり、市場参加者が価格の意思決定を行う過程とも整合することから、当該価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西日野駅西方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多く見られる郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市小林町字小林新田３０２５番５６２
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16.5 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺には農地も見られる。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外にあって利便性にやや劣る既成住宅地域で、現状維持での推移と予測する。周辺での小規模開発地も見られるが、既成区部は選好に劣り、地価は横ばい基調と予測する。 (2)周辺に残る農地が住宅地等へと転用される余地を残すが、特に大きな変化はないと見込まれる。郊外部にあって地価の上昇機運は弱いため、当面の地価動向は概ね横這い予測である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)四日市市の人口は微減、高齢化率は増加。新型コロナの影響は予断を許さないが、景気は持ち直し、不動産市場は選好度により二極化している。 (2)人口は約３０万人で若干の減少。長期化するコロナ禍にあって住宅着工件数は増加傾向。市内住宅地価格は全体として下落から上昇に転じている。
地域要因
(1)地域内に大きな変動要因はない。周辺での新規住宅供給に比し、郊外の既成区部は選好に劣り、総じて地価は横ばい局面と分析する。 (2)地域要因に特段の変動はない。水準的には値頃感も出てきており、周辺住宅地の取引価格も安定していることから、下げ止まりの状況が見て取れる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市小林町字小林新田３０２５番５６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,336 円／平米 13万9,963 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,902 円／平米 13万1,916 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,644 円／平米 11万1,227 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市小林町字小林新田３０２５番５６２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万370 円／平米 16万6,523 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,382 円／平米 16万3,257 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,133 円／平米 12万6,068 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市小林町字小林新田３０２５番５６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万251 円／平米 16万6,130 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,457 円／平米 15万6,893 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,777 円／平米 11万1,667 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市小林町字小林新田３０２５番５６２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万150 円／平米 9万9,676 円／坪
推定価格 平米 坪	3万29 円／平米 9万9,276 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,255 円／平米 10万6,635 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情