路線価 (2023) 三重県四日市市諏訪栄町212 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市諏訪栄町２１２番
価格時点	2023 年
駅名	近鉄四日市駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 102万4,860 円
1平米当たり	1平米 31万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (377 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万5,296 円 1平米 41万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億5,700万 円 (377 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万5,296 円／坪 1平米 41万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、県内主要都市の中心商業地域である。特に近鉄四日市駅周辺の商業地域との価格牽連性は強い。需要者は県内外の法人事業者やマンション開発業者等が中心である。近鉄四日市駅周辺では、再開発への期待感もあり、収益物件やマンション用地に対する需要が回復している。取引総額は規模や業種業態等によりさまざまで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は県内主要都市の中心商業地域の存する圏域で、需要者の中心は県内外の事業者やマンション開発業者等である。新型コロナによる影響も薄れ、客足の流動性や繁華性は回復している。近隣地域は近鉄四日市駅前にあって、将来的発展性を有しており、その立地条件から稀少価値は高く土地需要は堅調である。取引総額は、規模により相当異なり市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 県内一繁華な駅前商業地域であり、近隣地域周辺は貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は現実の市場性を反映した実証的価格である。よって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準として、収益価格を参酌し、さらに当該標準地の価格推移、周辺不動産市場の動向等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は近鉄四日市駅前の商業地域で、賃貸物件も見られるが土地価格に見合った賃料水準が十分に形成されていないため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は近鉄四日市駅周辺の商業地の取引事例に基づき適正に比準して求めたもので、四日市駅前商業地の市場の実態を十分反映したものである。以上により、当該地域の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	近鉄四日市駅東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	114 坪 (377 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	大規模量販店、専門店が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	70 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市諏訪栄町２１２番
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	23 m
面積	370 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近鉄四日市駅南口東側の商業地は再開発が進み、その周辺では高い集客力と収益性を維持していくものと予測する。 (2)近鉄四日市駅前の商業地域で、中心市街地再開発プロジェクトが進行し発展的に推移するものと予測する。顧客の流動性も高まり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 138万8,520 円 1平米 42万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 138万8,520 円 1平米 42万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しの動きが見られるが下振れリスクは多い。個人消費も一部で持ち直し。商業地に対する投資マインドは回復している。 (2)四日市市の人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は概ね横ばいで推移。中心市街地や幹線沿いの商業地で客足が戻りつつあり需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)高い集客力や安定的な収益性を内包するエリアであり、バスタ四日市等再開発への期待感もある。 (2)近鉄四日市駅前の商業地域で中心市街地再開発プロジェクトが進められており期待感が高まっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。角地の優位性は通常程度である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪栄町２１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,807 円／平米 68万398 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,751 円／平米 65万7,071 円／坪
標準価格 平米 坪	39万4,347 円／平米 130万3,711 円／坪
査定価格 平米 坪	41万4,000 円／平米 136万8,684 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	38 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪栄町２１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,696 円／平米 44万1,999 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,349 円／平米 45万770 円／坪
標準価格 平米 坪	40万3,399 円／平米 133万3,637 円／坪
査定価格 平米 坪	42万4,000 円／平米 140万1,744 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	492 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪栄町２１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,827 円／平米 45万2,350 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,224 円／平米 43万3,827 円／坪
標準価格 平米 坪	39万8,857 円／平米 131万8,621 円／坪
査定価格 平米 坪	41万9,000 円／平米 138万5,214 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	70 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪栄町２１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,478 円／平米 30万9,038 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,828 円／平米 33万6,643 円／坪
標準価格 平米 坪	40万898 円／平米 132万5,369 円／坪
査定価格 平米 坪	42万1,000 円／平米 139万1,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	104 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪栄町２１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万1,449 円／平米 43万4,570 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,501 円／平米 43万8,048 円／坪
標準価格 平米 坪	44万1,670 円／平米 146万161 円／坪
査定価格 平米 坪	46万4,000 円／平米 153万3,984 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情