路線価 (2023) 三重県四日市市諏訪栄町143 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市諏訪栄町１４３番
価格時点	2023 年
駅名	近鉄四日市駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,460万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円／坪 1平米 10万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は近鉄四日市駅周辺の商業地域を中心に、四日市市及び隣接市町の商業地域。需要者は、市内の中小法人及び個人事業主が中心であるが、規模が大きい場合は県外の事業主も見られる。飲食店の多い商業地域は、新型コロナウイルス感染症の影響が残り、需要は依然として低調である。商業地の取引は、利用用途、規模等によりばらつきがあり、市場での取引の中心となる価格外の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、最寄駅への接近性に優れた四日市市及び隣接市町の商業地域。需要者は市内で事業を営む中小法人又は個人事業主が中心である。新型コロナの影響で飲食店舗を主体とする駅前商業地の需要が落ち込んだが、近時の行動制限緩和によって集客や出店意欲が改善傾向にある。土地需要の回復に伴い地価に底打ち感が強まっている。取引価格は画地規模等も様々で、業態・属性によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　駅に近い商業地域で、貸店舗等の収益ビルも見られるが、地域はやや古い建物が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。近鉄四日市駅に近い取引事例から、市場参加者の類似性等も考慮して求められた比準価格は、市場性を反映した価格である。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は賃貸用店舗ビル等の収益物件も見られる商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算された。比準価格は、市中心部に近い商業地の取引事例を収集選択し相互検証して求めており、実証的で信頼性が高いと判断する。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	近鉄四日市駅東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小規模な中低層の飲食店等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市諏訪栄町１４３番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	25 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	18 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅に近い飲食店が多い地域
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近鉄四日市駅に近い、飲食店が中心の商業地域。今後の新型コロナによる影響の程度は不透明であるが、賑わいは徐々に戻りつつある。地価水準も回復傾向が続くと予測する。 (2)飲食店が集積する商業地域で土地利用に大きな変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する。新型コロナの影響で需要は停滞したが、近時の行動制限緩和によって客足は戻りつつあり、需要は回復基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の新型コロナの感染者数は増減が繰り返されるが、影響は減少し、土地取引件数は微増傾向。商業地の土地需要回復は、市中心部から拡大傾向。 (2)景気の持ち直しや行動制限緩和の動きにより商業地の繁華性は回復傾向にある。需給は中心商業地及びその周辺部を基点に広範に戻りつつある。
地域要因
(1)近鉄四日市駅に近い飲食店が多い地域。ウィズコロナの政策効果もあり、客足が戻りつつあり、需要は回復傾向。 (2)近鉄四日市駅に近い飲食店舗が集積する商業地域であり、コロナ禍で需要は落ち込んだが、市況の回復に伴い需要は戻りつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪栄町１４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,478 円／平米 30万9,038 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,828 円／平米 33万6,643 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,527 円／平米 35万5,484 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪栄町１４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,696 円／平米 44万1,999 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,349 円／平米 45万770 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,701 円／平米 35万6,060 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	492 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪栄町１４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,827 円／平米 45万2,350 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,224 円／平米 43万3,827 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,809 円／平米 35万9,723 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	70 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	104 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪栄町１４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,622 円／平米 35万5,798 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,801 円／平米 36万3,002 円／坪
標準価格 平米 坪	11万686 円／平米 36万5,928 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	104 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市諏訪栄町１４３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万713 円／平米 26万6,837 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,924 円／平米 27万841 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,230 円／平米 35万4,502 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情