路線価 (2023) 三重県四日市市新正3-5-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市新正３丁目５番２
価格時点	2023 年
駅名	新正駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万180 円 1平米 6万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,200万 円 (331 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,518 円／坪 1平米 6万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は近鉄名古屋線沿線の四日市市などの幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は圏内の事業者と共に広く三重県や東海地方などの広範囲を活動領域とする事業者であり、圏外都市からの転入も多く見られる。目先の地域経済は起伏があるが、回復を期待する事業者の事業マインドは上昇方向にある。事業種類及び内容により必要面積が異なるため、取引規模や総額の中心は見いだせない。 (2) 　同一需給圏は四日市市内の商業地域を中心とする圏域。需要者の中心は圏域内の個人や法人であるが、広域的にチェーン展開をしている法人等の需要も見込める地域である。幹線道路沿いに低層店舗や営業所等が建ち並ぶ商業地域で、中心市街地への接近性や一定の繁華性を有し、需要は概ね安定しており、地価は強含みで推移している。取引総額は画地規模等により相当異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗の多くは土地コストを重視する必要のない在来地主の節税目的を兼ねた建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する取引実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　幹線道路沿いの商業地域であるが、自用目的の取引が多い地域である。店舗等の賃貸需要の回復がやや遅く、賃料水準が低いため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、四日市市内の類似地域に存する取引事例を適正に比準し、市場の実態を反映した価格が求められたと判断される。以上より、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新正駅北東方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	100.1 坪 (331 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市新正３丁目５番２
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	18.5 m
奥行き	17.5 m
面積	330 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	市街中心部を南北に走る幹線市道「三滝通り」の沿道地域
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道地域では今後とも土地利用の多様化及び高度化が進められ、地価は強含み傾向に推移すると予測する。 (2)幹線道路沿いの商業地域で、今後も現状の繁華性を維持するものと予測する。中心市街地に近く一定の繁華性もあり、需要は概ね安定している地域で、地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万180 円 1平米 6万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万180円 1平米 6万6,600円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)政府の事業支援、金利の低下等を背景に、消費者物価の上昇や円安の進展などのマイナス要因もあるが、総合的な地域経済は回復傾向にある。 (2)人口は直近１年はほぼ横這い。景気は持ち直しの動きがみられる。市内の商業地の地価は、中心部の繁華性の高い地域を中心に横這いから上昇傾向。
地域要因
(1)近鉄四日市駅周辺商業地等の繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設との競争のなかで、本地域でも流れていた顧客が還流する傾向が見られる。 (2)幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に大きな変動はない。需要は概ね安定している地域で、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正３丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,895 円／平米 14万8,423 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,015 円／平米 14万5,514 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,375 円／平米 19万2,988 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正３丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,210 円／平米 25万1,950 円／坪
推定価格 平米 坪	8万221 円／平米 26万5,211 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,335 円／平米 22万9,222 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種特別工業
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正３丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,501 円／平米 30万9,114 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,943 円／平米 30万3,964 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,248 円／平米 30万8,278 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,200 円／平米 30万8,119 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正３丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,404 円／平米 14万188 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,404 円／平米 14万188 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,574 円／平米 21万176 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	27 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	沿道地区計画
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	112 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正３丁目５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,195 円／平米 18万5,781 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,916 円／平米 19万4,776 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,032 円／平米 22万4,914 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,000 円／平米 22万4,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情