土地路線価格
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路線価 (2023) 三重県四日市市日永西2-3789-1外 坪・平米

2023
路 線 価
三重県 四日市市
三重県四日市市日永西2丁目3789番1外 (四日市)
  • 周辺状況: 商業地 (中小規模の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域)
  • 南日永駅 から 550m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
18万1,830
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
5万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 三重県 四日市市三重県四日市市日永西2丁目3789番1外
価格時点 2023
駅名 南日永駅 から 550m
路線価
1坪当たり 1坪 18万1,830
1平米当たり 1平米 5万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月23日
鑑定評価額 総額
1億4,100万
(2042 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 22万7,783
1平米 6万8,900
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
1億4,100万
(2042 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 22万7,783 円/坪
1平米 6万8,900 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、四日市市及び周辺市町の路線商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ事業者やロードサイドを中心に広域的に事業展開する法人が中心である。車両通行量が多く、良好な背後地を有する地域では店舗進出が活発であり、定期借地によるものも含めれば土地需要は堅調である。取引総額は規模や業種業態によりさまざまで、中心となる価格帯は見出せない状況である。

(2) 同一需給圏の範囲は、四日市市のほか隣接市町を含む商業地域一円、特に市中南部の路線商業地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は県内外で展開している事業者又は法人である。業種業態にもよるが、概ね集客指向の店舗地は需要も根強く、新型コロナの影響は予断を許さないものの、経済の持ち直し局面もあり、商業ポテンシャルは維持されている。取引は規模や事情により異なるので、中心となる価格帯は、見出し難いのが実状である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中小規模の店舗等が建ち並ぶ路線商業地にあり繁華性は優れるが、建物の高度利用はされておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。市場参加者は類似地域での取引価格を重視しており、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 近隣地域は集客型路線商業地域で、自用の店舗等が多く、新規の賃貸経営を目的とした土地取引は希薄で、賃料は硬直的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は取引ベ-スに比し低位に求められたと分析する。比準価格は、類似性ある商業地の取引事例に基礎を置き、実証的で規範性があると認めた。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。

交通
交通施設 南日永駅北西方
距離 550 m
土地の状態
土地面積 617.7 坪 (2042 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中小規模の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 背面道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 四日市市三重県四日市市日永西2丁目3789番1外
標準地の範囲
300 m
西 130 m
80 m
0 m
標準的使用
標準的使用 低層店舗地
画地の形状等
間口 38 m
奥行き 55 m
面積 2100 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 「笹川通り」沿道の路線商業地域
街路 20m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市南部の幹線道路沿いに形成される路線商業地域で、店舗の新規立地もみられ、一定の繁華性を維持している。堅調なロードサイド店舗用地需要に支えられている。

(2)交通量の多い路線商業地域で、新型コロナの影響は受けつつも景気は持ち直し、路線店舗への需要は根強く、概ね現状維持での推移が予測される。地価は横ばいと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 22万7,783
1平米 6万8,900
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 22万7,783
1平米 6万8,900
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 22万7,783
1平米 6万8,900
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 22万7,783
1平米 6万8,900
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 22万7,783
1平米 6万8,900
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 22万7,783
1平米 6万8,900
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は持ち直しの動きが見られるが下振れリスクは多い。個人消費も一部で持ち直し。商業地に対する投資マインドは回復している。

(2)四日市市の人口は微減、高齢化率は増加。コロナ禍で市況は予断を許さないが、持ち直し機運もあり、不動産市場は選好度により二極化している。

地域要因
(1)新規店舗の立地もみられるなど、「笹川通り」沿道商業地の繁華性は維持されている。

(2)地域内に大きな変動要因はない。新型コロナによる影響の反面、投資性など回復側面もあり、繁華性など需要の底堅さは見られる。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 112
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 三重県
市区町村 四日市市
地域 三重県四日市市日永西2丁目3789番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
5万7,078 円/平米
18万8,700 円/坪
推定価格 平米
5万8,126 円/平米
19万2,165 円/坪
標準価格 平米
6万8,788 円/平米
22万7,413 円/坪
査定価格 平米
6万9,500 円/平米
22万9,767 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 112
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 三重県
市区町村 四日市市
地域 三重県四日市市日永西2丁目3789番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万4,354 円/平米
14万6,634 円/坪
推定価格 平米
4万4,221 円/平米
14万6,195 円/坪
標準価格 平米
6万6,799 円/平米
22万837 円/坪
査定価格 平米
6万7,500 円/平米
22万3,155 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 102
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 三重県
市区町村 四日市市
地域 三重県四日市市日永西2丁目3789番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
4万8,924 円/平米
16万1,743 円/坪
推定価格 平米
4万9,022 円/平米
16万2,067 円/坪
標準価格 平米
6万8,562 円/平米
22万6,666 円/坪
査定価格 平米
6万9,200 円/平米
22万8,775 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 103
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 三重県
市区町村 四日市市
地域 三重県四日市市日永西2丁目3789番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
7万5,187 円/平米
24万8,568 円/坪
推定価格 平米
7万5,187 円/平米
24万8,568 円/坪
標準価格 平米
6万9,553 円/平米
22万9,942 円/坪
査定価格 平米
7万200 円/平米
23万2,081 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 102
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 三重県
市区町村 四日市市
地域 三重県四日市市日永西2丁目3789番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
3万5,429 円/平米
11万7,128 円/坪
推定価格 平米
3万4,700 円/平米
11万4,718 円/坪
標準価格 平米
6万3,787 円/平米
21万880 円/坪
査定価格 平米
6万4,400 円/平米
21万2,906 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 13.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 5.4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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