路線価 (2023) 三重県四日市市生桑町字桑花139-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市生桑町字桑花１３９番１外
価格時点	2023 年
駅名	川原町駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,790万 円 (764 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,286 円 1平米 6万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	4,800万 円 (764 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万7,617 円／坪 1平米 6万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四日市市を中心として、北勢地域における主要道路沿い、或いはその背後の商業地域を含む圏域である。需要者としては、当該圏域を基盤とする法人や個人事業者の他、立地次第では広域的にチェーン展開している法人も想定される。競合地域が多いものの、背後地人口が充実していることもあり、繁華性の程度は維持されている。取引総額は、規模により相当異なり市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏の範囲は、四日市市及び隣接市町の幹線道路沿いの商業地域の存する圏域。需要の中心は、当該圏域又は県外の事業者等である。近年の市場の需給動向は、集客が望める繁華性の高い立地を求めて出店の動きは旺盛で、当該地域は店舗の集積、繁華性の高さ等から土地需要は安定傾向で推移してきた。新型コロナの影響はウィズコロナの状況に移行し需要は回復傾向。取引の中心となる価格帯は、規模により相当異なり見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中心市街地と北西方郊外を結ぶ幹線道路沿いで、貸店舗等も見受けられるが、建物は低層利用が中心で自用のものも多く、元本価格に見合う賃料収入を得られないことから、収益価格は取引水準に比し低位に求められた。よって、複数の取引事例との比較により得られた実証的且つ信頼度の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 近隣地域は幹線国道沿いに低層店舗が建ち並ぶ商業地域であり、貸店舗等の収益面の検討を行ったが、土地価格に見合う賃料水準の形成が弱く、収益価格は取引水準に比し低位に試算された。比準価格は、規範性の高い商業地域の取引事例を基に試算しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	川原町駅北西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	231.1 坪 (764 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模店舗を核とする近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市生桑町字桑花１３９番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	38 m
奥行き	20 m
面積	760 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店や小売店を主体とした幹線道路沿いの商業地域であり、今後も店舗の入替等を伴いながら、概ね現状の繁華性を維持するものと思料される。需要は持ち直しつつあり、地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)当該地域は、飲食店・小売店を主体とした商業地域であり、テナントの入れ替えはあっても需要は安定的で、ウィズコロナの中で回復傾向にあり、今後の地価は緩やかに上昇方向に向かうものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万7,286 円 1平米 6万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万7,617 円 1平米 6万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万7,286円 1平米 6万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万7,286円 1平米 6万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万7,617円 1平米 6万2,800円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 20万7,286円 1平米 6万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口は微減傾向。景気は厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きが見られる。先行き不透明感は残るが、商業地需要は回復傾向にある。 (2)四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回復方向にある。
地域要因
(1)主要道路沿いの商業地域として一定の繁華性を維持しており、地域要因に大きな変動は認められない。 (2)ウィズコロナで人の動きは増えているものの、企業の店舗出店意欲の回復にはまだ時間を要する。地価は緩やかに回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市生桑町字桑花１３９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,159 円／平米 25万8,394 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,978 円／平米 24万1,265 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,261 円／平米 22万2,365 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,900 円／平米 21万7,865 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市生桑町字桑花１３９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,354 円／平米 14万6,634 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,221 円／平米 14万6,195 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,459 円／平米 20万6,489 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市生桑町字桑花１３９番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,908 円／平米 18万1,526 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,856 円／平米 21万4,414 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,898 円／平米 21万1,247 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市生桑町字桑花１３９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,196 円／平米 15万9,336 円／坪
推定価格 平米 坪	5万204 円／平米 16万5,974 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,954 円／平米 21万1,432 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	104 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市生桑町字桑花１３９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,241 円／平米 30万1,643 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,670 円／平米 29万3,143 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,155 円／平米 20万8,790 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,900 円／平米 20万4,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種特別工業
特別な事情