路線価 (2023) 三重県四日市市西町113 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市西町１１３番
価格時点	2023 年
駅名	近鉄四日市駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	915万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	916万 円 (133 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,783 円／坪 1平米 6万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は店舗併用住宅の他、住宅利用も見られる商業地域を中心に、四日市市内の商業地域。住宅地への移行も窺える地域であり、需要者は、地域に地縁性を有する個人事業主が中心である。商業地としての新規需要は弱いが、市街地中心部や駅に近く、一定の需要は維持している。地域の画地規模や土地利用はまちまちであり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は四日市市中心部の商業地域及びその周辺の商業地域を含む圏域である。需要者は当該圏域を基盤とする法人や個人事業者が中心となる。未だコロナ禍にあるが、地域経済が持ち直しの動きを見せるなかで、圏内の商業地需要は市中心部や繁華性の高いロードサイド等において回復しており、周辺部の商業地域においても波及しつつある。取引の中心価格帯は画地規模にばらつきがあることや建物の個別性が強いことから把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は店舗併用住宅が主体の近隣商業地域で、中心市街地に近いが賃貸収益を目的とする新規の土地取引は見当たらない。賃貸市場が未成熟な地域のため、収益価格は低位に試算された。取引は自用目的で行われる地域であり、類似性の高い取引事例より求めた比準価格は、市場性を反映した価格である。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市中心部の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域で、賃貸事業等を目的とする土地取引は殆どなく、自己使用目的の取引が一般的となっている。比準価格は市中心部付近の商業地域の取引事例から試算しており、実証的であり市場特性と適合している。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、取引水準に比し低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	近鉄四日市駅北方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	40.2 坪 (133 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅の中に一般住宅がある近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市西町１１３番
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の増加傾向も見られるが、店舗併用住宅が中心の近隣商業地域。市中心部に近く、地価は安定的な推移が続くものと予測する。 (2)店舗併用住宅等が建ち並ぶ古くからの近隣商業地域であるが、新規出店等は見られず、将来的には住宅地への移行も想定される。市中心部に近いこともあり、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万7,783 円 1平米 6万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 22万6,792円 1平米 6万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 22万6,792円 1平米 6万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の新型コロナの感染者数は増減が繰り返されるが、影響は減少し、土地取引件数は微増傾向。商業地の土地需要回復は、市中心部から拡大傾向。 (2)市人口は微減傾向。景気は厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きが見られる。先行き不透明感は残るが、商業地需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)古くからの店舗併用住宅が中心の商業地域で、繁華性の低下は続いているが、市中心部に近く、需要は回復傾向にある。 (2)繁華性に劣るが、近鉄四日市駅に近いことから、市中心部の地価回復の影響が波及している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市西町１１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,507 円／平米 24万9,626 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,734 円／平米 25万377 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,352 円／平米 22万5,972 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,400 円／平米 22万6,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市西町１１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,569 円／平米 18万7,017 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,723 円／平米 19万832 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,883 円／平米 23万1,033 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第一種特別工業
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	102 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市西町１１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,620 円／平米 19万492 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,547 円／平米 18万6,944 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,218 円／平米 23万5,447 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市西町１１３番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,060 円／平米 13万9,050 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,575 円／平米 17万3,813 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,219 円／平米 20万5,696 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情