路線価 (2023) 三重県四日市市鵜の森1-130-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市鵜の森１丁目１３０番２外
価格時点	2023 年
駅名	近鉄四日市駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,680万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万100 円／坪 1平米 8万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、四日市市内の商業地域一円、特に近鉄四日市駅周辺の商業地との価格牽連性が強い。需要者の中心は県内外の事業者又は法人である。新型コロナの影響は予断を許さないが、利便性に富み、様々な土地利用の可能性を内包する駅周辺の商業地域は、経済の持ち直し機運もあり、需要は回復基調にある。取引価格は規模などの個性や事情によりまちまちであり、中心となる価格帯は、一概には見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、四日市市中心部に近い商業地域の存する圏域。需要の中心は、県内外の事業経営者及び不動産業者である。近鉄四日市駅徒歩圏の商業地域にあって、店舗、事務所及び住宅需要は旺盛であり、高度利用の傾向がみられ、まとまった土地にあっては分譲及び賃貸マンションの需給が逼迫状況にある。取引の中心となる価格帯は、画地規模、単価及び総額とも様々で見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一定の品等形成された商業地域で、自用の店舗・事務所が多く、自己利用取引が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。比準価格は、類似性ある商業地の取引事例に基礎を置き、実証的で規範性があると認めた。収益価格は賃料水準に限界や遅効性があり、取引ベ－スに比し低位に求められたと分析する。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。 (2) 近隣地域は近鉄四日市駅に近い商業地域にあることから収益面の検討を行ったが、土地価格に見合う賃料水準が確保できず低位に求められた。賃貸物件取得のための土地取引は少なく、土地の価格水準は一般に自用目的での取引価格に基づいて形成され、市中心部及びその周辺の商業地の事例により試算され、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	近鉄四日市駅南西方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗や事務所が多く見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市鵜の森１丁目１３０番２外
標準地の範囲
東	200 m
西	30 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部の利便性の高い商業地域で、土地利用の多様性を包含して商業地需要は堅調であり、現状を維持して推移するものと予測する。新型コロナの影響の不透明感は否めないが、地価は上昇傾向にあると予測する。 (2)当該地域は、市中心部の近鉄四日市駅に近接した利便性に優れる商業地域であり、店舗、事務所のほか中高層マンションを対象とした土地需要も堅調である。今後の地価は、安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万9,770 円 1平米 8万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万100 円 1平米 8万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万9,770円 1平米 8万1,600円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万100円 1平米 8万1,700円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)四日市市の人口は微減、老齢人口は増加。コロナ禍で市況は予断を許さないが、持ち直し機運もあり、不動産市場は選好度により二極化している。 (2)四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回復方向にある。
地域要因
(1)地域内に大きな変動要因はない。市中心部の利便性の高い地域を中心に、選好に優り需要は堅調で、地価は上昇局面が見られる。 (2)近鉄四日市駅に近接した交通利便性が優る商業地域にあり、近年マンション等の需要が強い。地価は安定しており、上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市鵜の森１丁目１３０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,507 円／平米 24万9,626 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,734 円／平米 25万377 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,409 円／平米 27万2,444 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,400 円／平米 27万2,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	104 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市鵜の森１丁目１３０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万713 円／平米 26万6,837 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,924 円／平米 27万841 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,924 円／平米 27万841 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市鵜の森１丁目１３０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,235 円／平米 29万1,705 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,611 円／平米 30万2,866 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,979 円／平米 30万4,083 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,000 円／平米 30万4,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市鵜の森１丁目１３０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,290 円／平米 30万8,417 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,026 円／平米 30万932 円／坪
標準価格 平米 坪	8万984 円／平米 26万7,733 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,000 円／平米 26万7,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情