路線価 (2023) 三重県四日市市白須賀1-2069-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市白須賀１丁目２０６９番１外
価格時点	2023 年
駅名	霞ヶ浦駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,790万 円 (1589 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	7,790万 円 (1589 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円／坪 1平米 4万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、四日市市内の商業地域一円、特に市北部の路線商業地や業務系統地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は県内外で展開している事業者又は法人である。旧来より工業系の業務要因も混在しているため、商業ポテンシャルはやや劣る。今後は用途変更等の地域の変化に予断を許さないと見られる。取引は規模や事情により異なるので、中心となる価格帯は、見出し難いのが実状である。 (2) 同一需給圏の範囲は、市内及び隣接市町の商業地域及び用途混在的な圏域。需要者は、圏内の個人事業者・法人が中心と判断。用途的に未分化とも言え、今後多様な用途が想定でき、国道１号と国道２３号に近接し、幹線道路へのアクセスが良好であることから一定の需要が見込める。新型コロナの影響はウィズコロナの状況に移行し需要は回復している。取引の中心となる価格帯は、取引物件の利用用途・規模等にばらつきがあり見出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は業務系統の商業地域で、自用の事業所・事務所が多く、新規の賃貸経営を目的とした土地取引は希薄で、賃料は硬直的で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は取引ベ－スに比し低位に求められたと考える。比準価格は、類似性ある商業地の取引事例に基礎を置き、実証的で規範性があると認めた。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、かつ、代表標準地との比較検討を経て、鑑定評価額を上記と決定した。 (2) 近隣地域は幹線道路へのアクセスが良好な商業地域にあり、収益面の検討を行ったが土地価格に見合う賃料水準が形成されず収益価格は低位に試算された。また、自用目的の土地取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例を比較検討して求めた比準価格は、市場の実態を反映しており規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	霞ヶ浦駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	480.6 坪 (1589 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗のほか住宅も混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市白須賀１丁目２０６９番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	40 m
面積	1600 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	国道背後の業務系商業地域
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模工業地に近い主要道路沿いに、主に業務系統の土地利用がされているが、最近では住宅系の土地利用も見られる。地域は用途の多様性も相俟って地価は緩やかに回復しつつある。 (2)南北に配置する国道２３号と国道１号の中間点に立地し、高速道路へのアクセス等も良好であり商業系及び工業系の混在地域のため、用途の多様性を含み、今後の地価は緩やかに上昇方向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 16万1,663円 1平米 4万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 16万1,663円 1平米 4万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)四日市市の人口は横ばい、老齢人口は増加。景気は持ち直している。不動産市場も利便性の良い物件を中心に回復基調にある。 (2)四日市市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回復方向にある。
地域要因
(1)地域内に大きな変動要因はないが、準工業系の用途性など選好性に優り、地価はやや持ち直しつつある局面と分析される。 (2)交通条件等良好な立地で店舗・営業所・共同住宅が混在している商業地域にあり、未利用地の活用の余地は大きく、地価は回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	111 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市白須賀１丁目２０６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,593 円／平米 14万7,424 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,682 円／平米 14万7,719 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,416 円／平米 14万6,839 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市白須賀１丁目２０６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,195 円／平米 18万5,781 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,916 円／平米 19万4,776 円／坪
標準価格 平米 坪	5万528 円／平米 16万7,046 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市白須賀１丁目２０６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,132 円／平米 15万2,512 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,788 円／平米 14万8,069 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,367 円／平米 15万9,901 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	102 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市白須賀１丁目２０６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,895 円／平米 14万8,423 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,015 円／平米 14万5,514 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,894 円／平米 15万8,338 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情