路線価 (2023) 三重県四日市市新正1-2460-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市新正１丁目２４６０番２外
価格時点	2023 年
駅名	新正駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	9,540万 円 (1500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万262 円 1平米 6万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	9,560万 円 (1500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万592 円／坪 1平米 6万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、四日市市中心部の主要道路沿いやその背後に立地する業務系の商業地域。需要者の中心は、県内の法人事業者であるが、全国規模の事業展開を持つ事業者を含む。市街地への接近性が優位で、国道１号など幹線道路へのアクセスが良好な土地の需要は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は、取引物件の用途、規模等により取引価格にバラツキがあるため見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は四日市市内の商業地域一円であり、特に業務系用途が多く見られる商業地域との価格牽連性が強い。需要者は四日市市を中心に営業活動を行う北勢地域の中小法人であるが、大手法人の支店需要も見込まれる。新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着きを見せつつあり、市中心部や国道への接近性から需要は堅調に推移している。市場における価格帯は画地規模や利用目的により様々であり、中心的な価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道背後の業務系の地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また圏域では自用目的の土地取引が中心であり、取引の先例を指標に売買されることが一般的である。以上より、信頼性のある取引事例より求められた比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 各種事業所等が建ち並ぶ商業地域であるものの、賃料水準が土地価格に見合う水準で形成されておらず収益価格が低位に試算されたものと判断する。地域の土地需要は自用目的が中心であり、賃貸目的での新規土地取引は殆ど見られない。本件では適切な取引事例の選択及び要因比較等を行い実証的で信頼性の高い比準価格が得られたと判断することから、比準価格を重視して、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新正駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	453.7 坪 (1500 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道背後に事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市新正１丁目２４６０番２外
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	２～３階建程度の低層事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	60 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	個別規模の事業所、資材置場が混在する地区にあり付加価値利用の可能性に欠ける
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模事業所、営業所等が立地する業務系の路線地域である。国道主幹線へ連続し、より発展的な有効な利用に欠けるが現状の固定的な業務利用地として推移するものと予測する。 (2)事業所、営業所等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。市中心部への接近性から業務系用途として一定の需要が認められることから、地価は緩やかな回復基調にて推移するものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万262 円 1平米 6万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万592 円 1平米 6万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万262円 1平米 6万3,600円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万592円 1平米 6万3,700円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 20万9,931円 1平米 6万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中部短観が連続悪化を示し企業の体力を奪い財政悪化が窺え競争力が劣化する。四日市市の人口は微減傾向。 (2)市人口は近年微減傾向で推移。新型コロナの影響は落ち着きつつあり、近鉄四日市駅周辺商業地域を中心に、土地需要の回復基調が見られる。
地域要因
(1)作業所、サービスセンター業態の業務系が多く立地し、一部に建て替え立地が進む。 (2)地域要因に特段の変動ない。業務系用途が多く一般顧客の流入は少ないが接近条件に優れることから需要は堅調で、地価は緩やかな上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正１丁目２４６０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,507 円／平米 24万9,626 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,734 円／平米 25万377 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,749 円／平米 21万754 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,700 円／平米 21万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正１丁目２４６０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,132 円／平米 15万2,512 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,788 円／平米 14万8,069 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,574 円／平米 17万7,116 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正１丁目２４６０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,195 円／平米 18万5,781 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,916 円／平米 19万4,776 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,109 円／平米 21万1,944 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,100 円／平米 21万1,915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市新正１丁目２４６０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,228 円／平米 17万2,666 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,046 円／平米 15万2,228 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,337 円／平米 20万9,392 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情