路線価 (2023) 青森県三戸郡階上町大字道仏字榊山7-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 三戸郡階上町青森県三戸郡階上町大字道仏字榊山７番９
価格時点	2023 年
駅名	階上駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	322万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,795 円 1平米 7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	322万 円 (429 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万4,795 円／坪 1平米 7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は階上町郊外の農漁家住宅地域一円。需要者は当地域に地縁あるいは血縁を有する個人が中心で、圏外からの新規転入等は殆ど見られない。駅に近接するが、各種利便施設へ遠く生活利便性が劣る地域で、過疎化や少子高齢化、農漁業低迷等の影響から需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少ないことから見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は階上町郊外の農漁家住宅地域一円。需要者は当地域に地縁あるいは血縁を有する個人が中心で、圏外からの新規転入等はほとんど見られない。主力となる農漁業の不振が続き地域経済は冷え込んでおり、また、各種利便施設からも遠く離れていることもあり需要は弱く取引はほとんど見られない。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少ないことから見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺にはアパート等は見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用できなかった。比準価格のみの試算であるが、農漁家住宅を中心とする従来からの既成住宅地域で居住の快適性が重視され、自用目的での取引が支配的であることから、市場性を反映し説得力が高いと認められる当該価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 農漁家住宅を中心とした既存住宅地域で、アパート等の賃貸物件はほぼ見られず、賃料水準が形成されていないことから収益還元法の適用は断念した。取引の意思決定にあたっては居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域であり、収益性は考慮されていない。したがって、市場の実態を反映し、実証的と認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	階上駅　北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	129.8 坪 (429 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が混在する駅に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三戸郡階上町青森県三戸郡階上町大字道仏字榊山７番９
標準地の範囲
東	550 m
西	400 m
南	600 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	階上駅に近接する農漁家住宅が多い住宅地域
街路	基準方位　北　　７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農漁家住宅に一般住宅も混在する住宅地域で、現状維持で推移すると予測する。階上駅に近いが各種利便施設への接近性劣り、需要が弱く地域は衰退傾向で推移しており、地価は下落傾向を継続すると予測する。 (2)農漁家住宅を中心に一般住宅も混在する住宅地域。階上駅に近く古くは町の中心部であったが役場を始め各種利便施設が国道４５号方面に移り地域は衰退傾向で推移しており地価は下落傾向を継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万4,795 円 1平米 7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万4,795 円 1平米 7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 2万5,126円 1平米 7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万4,795円 1平米 7,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 2万5,126円 1平米 7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数とも減少。過疎化の進行する高齢化、地域経済の低迷により住宅地需要は全般的に弱い。 (2)人口は減少、世帯数は微増傾向。地域経済の低迷に加え、過疎化の進行、少子高齢化等により住宅地に対する有効需要は減退したままである。
地域要因
(1)階上駅に近接した住宅地域。公共施設や商業施設から遠く、生活利便性が劣ることから、当地域に対する需要は弱い。 (2)太平洋沿岸のＪＲ階上駅に近接した住宅地域。古くからの漁家住宅が中心で主力となる漁業の不振等から土地需要はほとんど見られず地価は低迷。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220702446 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡階上町
地域	青森県三戸郡階上町大字道仏字榊山７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,110 円／平米 1万6,894 円／坪
推定価格 平米 坪	7,219 円／平米 2万3,866 円／坪
標準価格 平米 坪	7,219 円／平米 2万3,866 円／坪
査定価格 平米 坪	7,510 円／平米 2万4,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220602446 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡階上町
地域	青森県三戸郡階上町大字道仏字榊山７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,944 円／平米 2万6,263 円／坪
推定価格 平米 坪	7,818 円／平米 2万5,846 円／坪
標準価格 平米 坪	7,226 円／平米 2万3,889 円／坪
査定価格 平米 坪	7,520 円／平米 2万4,861 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220302446 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡階上町
地域	青森県三戸郡階上町大字道仏字榊山７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8,278 円／平米 2万7,367 円／坪
推定価格 平米 坪	7,739 円／平米 2万5,585 円／坪
標準価格 平米 坪	7,152 円／平米 2万3,645 円／坪
査定価格 平米 坪	7,440 円／平米 2万4,597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210902446 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡階上町
地域	青森県三戸郡階上町大字道仏字榊山７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,936 円／平米 2万6,236 円／坪
推定価格 平米 坪	7,755 円／平米 2万5,638 円／坪
標準価格 平米 坪	7,167 円／平米 2万3,694 円／坪
査定価格 平米 坪	7,450 円／平米 2万4,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220402446 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	三戸郡階上町
地域	青森県三戸郡階上町大字道仏字榊山７番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,461 円／平米 2万7,972 円／坪
推定価格 平米 坪	8,752 円／平米 2万8,934 円／坪
標準価格 平米 坪	7,545 円／平米 2万4,944 円／坪
査定価格 平米 坪	7,850 円／平米 2万5,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情