路線価 (2023) 三重県四日市市大字茂福字丸ノ内186-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市大字茂福字丸ノ内１８６番１外
価格時点	2023 年
駅名	近鉄富田駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (1598 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (1598 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万7,122 円／坪 1平米 6万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は四日市市及び隣接市町の商業地域の存する圏域で、需要者の中心は県内外の事業者等である。近隣地域は交通量が多い幹線道路沿いの路線商業地域で、新型コロナによる影響も薄れ、客足の流動性や不動産需要は回復傾向にある。取引総額は、規模により相当異なり市場での需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は四日市市とその周辺における類似の商業地域を内包する圏域。需要者は地元事業者からより広域的に事業展開を行う法人まで幅広い。当圏域ではロードサイドを中心に事業用定期借地権を活用するケースもあるため、把握できた不動産取引は数に限りがあるものの、背後地人口が充実していることを踏まえると一定のニーズは維持されていると見込まれる。取引総額は画地規模や繁華性の程度によってまちまちにつき一概には把握が難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域で自用目的の取引が中心である。低層小売店舗を標準としており賃貸による収益力は低いため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は主要道路沿線の商業地の取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該地域の特性を十分反映したものである。以上により、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は近鉄富田駅から比較的近い幹線市道沿いで、住宅用途も混在する中の小売店舗等は低層利用主体で自用のものも多いことや、借主の支払能力との兼合いもあって賃料設定には限界があることから、収益価格は低位に求まったものと思料する。よって、複数の取引事例との比較により得られた実証的且つ信頼度の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	近鉄富田駅北西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	483.4 坪 (1598 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市大字茂福字丸ノ内１８６番１外
標準地の範囲
東	170 m
西	60 m
南	60 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	32 m
面積	1600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの路線商業地域で、土地利用に大きな変化は見られないが、交通量は比較的多く沿道サービス施設等の立地動向が期待され、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近鉄富田駅周辺では大型マンションの建設が進み、背後地人口の増加が見込まれるなか、周辺商業路線の発展にも期待が寄せられるので、地価動向は上向き予想である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万7,453 円 1平米 6万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万7,122 円 1平米 6万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万7,453円 1平米 6万8,800円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万7,122円 1平米 6万8,700円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)四日市市の人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は概ね横ばいで推移。中心市街地や幹線沿いの商業地で客足が戻りつつあり需要は回復傾向にある。 (2)近鉄四日市駅前のバスターミナル整備事業等に向けた期待から、中心商業地の地価上昇が鮮明化してきており、周辺商業地への波及の動きも見られる。
地域要因
(1)幹線道路沿いの路線商業地域で流動性は戻りつつあり、需要も徐々に回復傾向にある。 (2)地域要因に特段の変動はないが、当方面は背後住宅地の需要が堅調であり、近隣やその周辺は新規出店の可能性も期待できる場所柄である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市大字茂福字丸ノ内１８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,159 円／平米 25万8,394 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,978 円／平米 24万1,265 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,396 円／平米 22万6,117 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市大字茂福字丸ノ内１８６番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,908 円／平米 18万1,526 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,856 円／平米 21万4,414 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,313 円／平米 21万5,925 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	112 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市大字茂福字丸ノ内１８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,195 円／平米 18万5,781 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,916 円／平米 19万4,776 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,462 円／平米 21万6,417 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,700 円／平米 22万7,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市大字茂福字丸ノ内１８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,196 円／平米 15万9,336 円／坪
推定価格 平米 坪	5万204 円／平米 16万5,974 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,370 円／平米 21万6,113 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	106 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県四日市市大字茂福字丸ノ内１８６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万372 円／平米 26万5,710 円／坪
推定価格 平米 坪	8万533 円／平米 26万6,242 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,331 円／平米 23万5,820 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,900 円／平米 24万7,619 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情