路線価 (2023) 三重県四日市市上海老町字東大沢1633-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外
価格時点	2023 年
駅名	保々駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	15億5,000万 円 (68313 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	15億6,000万 円 (68313 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万5,377 円／坪 1平米 2万2,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三重県内の北勢及び中勢地域における類似の工業地域を内包する圏域。主な需要者は製造や物流を担う大企業ないし中小事業者である。陸上輸送の要である東名阪自動車道や伊勢湾岸自動車道等の高規格道路及び国道２３号を始めとする主要一般道路とのアクセス条件が選好性を左右する大きな要素の一つであり、当該条件の良い所は需要が高い。取引総額は画地規模等によりまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、三重県北中勢地域から愛知県方面に及ぶ広域的地域における主要工業地域一円。需要者は当該圏域において物流、製造業を主体とした法人や関連事業法人が中心である。新名神高速道路、東海環状自動車道等の高速道路網の拡充が奏功し、交通アクセスの良好な物流施設用地の土地需要は堅調である。事業者により工場の立地基準は大きく異なるため、需要の中心となる価格帯は一意的には定まっていない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は大規模工場等が立地する内陸型の工業地域であり、自社による利用が一般的につき賃貸市場は未成熟であること、又、新設の工業地域ではないことから、収益性や費用性に主眼を置いた価格の試算は断念したが、複数の取引事例との比較により得られた比準価格は実証的であり、市場参加者による価格の意思決定過程とも整合している。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は内陸型工業地域として、比較的規模の大きい工場が中心であり、賃貸による工場経営は見い出せない地域であるので、収益価格は試算しなかった。一方、自用目的の工業用地の取引において、需要者は他の工業地域の取引価格の水準等を指標に意思決定を行うことが一般的であるため、市場特性を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	保々駅南方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	20663.3 坪 (68313 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	3 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場等が建ち並ぶ内陸型工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	400 m
南	0 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	450 m
奥行き	150 m
面積	68000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模工場を主体とする内陸型工業地域であり、利用状況に大きな変化はないと見込まれる。周辺道路網の整備や製造業の業績回復等を受け、当面の地価動向は上昇基調と予測する。 (2)幹線道路や高速ＩＣへのアクセス良好な内陸型工業団地であるが、周辺には開発素地が残されており、今後は徐々に熟成度が高まることが見込まれる。旺盛な物流需要を背景に、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,377 円 1平米 2万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)原材料費や輸送費等の高騰が危惧されるなか、コロナ禍での経済環境の改善により工業地需要は上向いており、市内工業地の地価は上昇傾向にある。 (2)社会経済活動の正常化及び景気の持ち直しの動きから、工業地の需要は回復基調にある。高速道路網の拡充により物流施設地の需要は堅調である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、高速ＩＣとの接近性を始めとする立地条件や市況の回復等を反映して地価上昇が鮮明になってきている。 (2)幹線道路や高速ＩＣへの交通アクセスが良好であるが、周辺には開発素地も残されており、実需のほか潜在的需要も底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	112 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,981 円／平米 7万9,281 円／坪
推定価格 平米 坪	3万552 円／平米 10万1,005 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,989 円／平米 7万6,002 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種特別工業
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,424 円／平米 8万4,052 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,004 円／平米 8万2,663 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,914 円／平米 7万2,448 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種特別工業地
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０４ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	津市
地域	三重県四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万568 円／平米 6万7,998 円／坪
推定価格 平米 坪	2万938 円／平米 6万9,221 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,365 円／平米 7万633 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	27 m
側道方位2	南東
側道幅員2	18 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１３ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	亀山市
地域	三重県四日市市上海老町字東大沢１６３３番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,724 円／平米 8万5,044 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,316 円／平米 8万7,001 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,687 円／平米 7万8,309 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情