路線価 (2023) 三重県四日市市午起2-1401-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市午起２丁目１４０１番２外
価格時点	2023 年
駅名	四日市駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億7,700万 円 (4658 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億7,700万 円 (4658 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,959 円／坪 1平米 3万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は三重県北勢地域の工場地域。需要者は四日市市内の物流、製造業主とする中小法人が中心であるが、県内外の工場事業主も含む。国道沿いで、高速ＩＣや市中心部に近く、インターチェンジに近く、立地条件は良好で、需要は安定している。工場地の取引は少なく、取引される場合も規模や取引事情等により、取引価格にばらつきが大きく、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は三重県の北中勢地域から愛知県方面にかけての広範な地域における主要工業地域である。需要者としては当該圏域において既に生産或いは物流拠点を有する法人や関連事業法人などが想定される。企業の生産活動や新規投資の回復に加え、自動車道等の道路交通網整備の進捗もあり、土地需要は堅調である。周辺での取引は少ないうえ、事業者により工場の立地基準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は一概に把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自用の工場が主体の地域であり、工場の賃貸市場は未成熟な地域であり、賃貸収益を目的とする土地取引は見当たらないため、収益価格は試算しなかった、一般的に取引水準を指標として価格が形成されることから、沿岸部に近い事例から、類似性の程度に応じて求めた比準価格は、市場性を反映した価格である。市場参加者の属性を踏まえ比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の工場を主体とした工業地域である。賃貸による工場経営は少なく、適切な賃貸事例の収集及び賃料水準の把握が難しいことから、収益価格は試算しなかった。一方、工業用地の取引において、需要者は他の工業地の取引価格の水準等を指標に意思決定を行うことが一般的であるため、市場特性を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	四日市駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	1409 坪 (4658 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに中小工場、事業所等の存する地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種特別工業
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市午起２丁目１４０１番２外
標準地の範囲
東	100 m
西	0 m
南	200 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	工場、倉庫、事務所地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	90 m
面積	4500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第２種特別工業
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)コンビナートに近い国道２３号沿いの中小工場地域。幹線道路沿いで、高速道路ＩＣ等への接近性も良好な地域であり、需要は堅調で、地価水準は上昇傾向が続くと予想する。 (2)高速ＩＣや市中心部への接近性が良好な工業地域で土地利用状況は安定している。企業の生産活動や新規投資は持ち直しの動きが見られるなど、工業用地需要の高まりから、地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,959 円 1平米 3万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 12万3,644円 1平米 3万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三重県鉱工業生産指数は減少も、工場地需要は地域により差はあるが、回復傾向。ＩＣ接近等の良好な物流関連需要のある地域の需要は堅調である。 (2)不安定な海外情勢等、先行きの不透明感はあるものの、企業の生産活動や設備投資は持ち直しており、県内北勢地域の工業地需要は堅調に推移する。
地域要因
(1)市中心部に近い幹線道路沿いで、も近く、工場、事業所等、用途の多様性も見られる地域で、需要は堅調に推移している。 (2)市中心部近くの国道沿いの地域であり、工業用地のほか沿道サービス施設用地としての需要も見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	113 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	三重郡川越町
地域	三重県四日市市午起２丁目１４０１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,242 円／平米 11万3,204 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,970 円／平米 10万8,999 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,743 円／平米 12万8,084 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	北東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	112 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市午起２丁目１４０１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,952 円／平米 13万8,693 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,043 円／平米 14万8,912 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,564 円／平米 12万7,493 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	18.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市午起２丁目１４０１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万289 円／平米 10万135 円／坪
推定価格 平米 坪	3万379 円／平米 10万433 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,679 円／平米 11万4,649 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種特別工業地
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	113 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	三重郡川越町
地域	三重県四日市市午起２丁目１４０１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,318 円／平米 9万313 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,810 円／平米 9万1,940 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,884 円／平米 11万8,633 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情