路線価 (2023) 三重県四日市市末広町10-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 四日市市三重県四日市市末広町１０番２外
価格時点	2023 年
駅名	四日市駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	6,240万 円 (2427 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	6,310万 円 (2427 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円／坪 1平米 2万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、三重県北勢地域の工業地域。需要者の中心は、四日市市内の法人及び北勢地域の交通利便性等を志向する県内外の法人である。インターチェンジに近い等、交通利便性に着目した倉庫用地への需要は堅調であるが、臨海部の工場主体の工業地への新規投資はやや限定的となっている。工業地の需要はさまざまな形態を有するため、需要の中心となる価格帯も一概には見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は三重県内の四日市市以北（いわゆる北勢地域）における類似の工業地域を内包する圏域。主な需要者は製造や物流を担う中小事業者である。陸上輸送の要である東名阪自動車道や伊勢湾岸自動車道等の高規格道路や国道２３号を始めとする主要一般道路とのアクセス条件が選好性を左右する大きな要素の一つであり、当該条件の良い所は需要が高い。取引総額は画地規模等によりまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 臨海工業地域に所在しており自社の小工場が多く、賃貸による工場経営は行われておらず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となっており、取引水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。以上より、市場の動向を反映し説得力に富む比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模工場等が立地する臨海型の工業地域であり、自社による利用が一般的につき賃貸市場は未成熟であること、又、新設の工業地域ではないことから、収益性や費用性に主眼を置いた価格の試算は断念したが、複数の取引事例との比較により得られた比準価格は実証的であり、市場参加者による価格の意思決定過程とも整合している。以上から比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	四日市駅南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	734.1 坪 (2427 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場が建ち並ぶ港に近い臨海工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種特別工業
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	四日市市三重県四日市市末広町１０番２外
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	55 m
面積	2500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	臨海部に小事業の倉庫、物流工業所混在する古くからの港湾部
街路	２１ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第二種特別工業
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海工業部を望む河畔エリア倉庫小工場混在地域で、地域の変動動向もなく、低成長の企業構成を示し弱い需給変動がみられる。 (2)工場や倉庫が集積する臨海工業地帯の一角であり、利用状況に大きな変化はないと見込まれる。県下北勢方面工業地の底上げ感等により、当面の地価動向は上昇基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万4,964 円 1平米 2万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万4,964円 1平米 2万5,700円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 8万4,634円 1平米 2万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中部短観は連続悪化を示し、資源高円安進行は企業競争力が低下する。四日市市の人口は微減傾向。 (2)原材料費や輸送費等の高騰が危惧されるなか、コロナ禍での経済環境の改善により工業地需要は上向いており、市内工業地の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)臨海工業千歳運河周辺に中小倉庫、工場、プラント混在の工業地域であり永く継続して現況にて推移する。 (2)地域要因に特段の変動はないが、市況の回復等を反映して地価上昇が察知される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	102 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市末広町１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,299 円／平米 9万250 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,599 円／平米 9万1,242 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,428 円／平米 7万841 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	108 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市末広町１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,459 円／平米 10万4,003 円／坪
推定価格 平米 坪	3万543 円／平米 10万975 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,016 円／平米 10万5,845 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第４種特別工業
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市末広町１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,424 円／平米 8万4,052 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,004 円／平米 8万2,663 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,004 円／平米 8万2,663 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種特別工業地
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	112 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県四日市市末広町１０番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,981 円／平米 7万9,281 円／坪
推定価格 平米 坪	3万552 円／平米 10万1,005 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,804 円／平米 8万5,308 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種特別工業
特別な事情