路線価 (2023) 三重県伊勢市小俣町新村192-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊勢市三重県伊勢市小俣町新村１９２番１
価格時点	2023 年
駅名	明野駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	493万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	493万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,716 円／坪 1平米 2万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊勢市及び隣接町の住宅地域の圏域と判断した。需要者の中心は小俣町及びその周辺の居住者が殆どを占める。小俣町は比較的新しい団地や新規分譲地が多く、供給面での圧力要因がある。既成住宅地域は市場参加者が限定され、選好性から需要は相対的に弱い状況が続いている。市場の中心価格帯は土地２２５㎡程度で総額５００万円内外と思料される。 (2) 同一需給圏は伊勢市小俣地区を中心に伊勢市及び周辺市町の住宅地域。需要者は旧小俣町周辺の居住者が大半を占める。小俣地区は新規分譲宅地の供給も比較的豊富で、既存の住宅団地も多く、やや供給過多の傾向にもある。既存集落の外延にあり、居住環境や品等、利便性でやや劣る住宅地域は、需要者の居住選好度もやや劣る。市場の中心価格帯は取引自体が少なく把握は困難であるが、２２０㎡程度の宅地で概ね５００万円前後と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は集落的要因もみられる既成住宅地域。自己利用目的の取引が殆どであり、市場は取引価格を指標とする。比準価格は競合関係が強い類似地域の取引から適正に試算しえた。求められた価格は市場の実態を反映し、実証的である。一方、収益価格は賃貸住宅がなく、貸家需要が想定できないため試算していない。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、農家住宅と一般住宅等が混在する集落的要素がある住宅地域である。自己使用目的の取引が主体のため、賃貸市場及び賃料水準が未成熟な点から、収益価格は試算しない。一方、比準価格は類似地域に所在する信頼性のある複数の取引事例から試算しており、現実の市場動向を十分反映した実証的な価格が求められた。以上より、比準価格を採用するものとし、更には代表標準地の価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	明野駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅、農地等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢市三重県伊勢市小俣町新村１９２番１
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	225 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市域外縁部に位置する既成住宅地域。街路要因は恵まれるが、周辺利用状況から地域要因に殆ど変化はみられない。外部からの転入は少なく、当面需要は現況のままやや弱含みで推移するものと予測した。 (2)農家集落を母体とした混在住宅地域として今後もほぼ変動のない状況で推移すると予測する。近隣地域周辺の宅地開発はあまりなく、住宅地としての需要もやや弱含み傾向にあるが、地価の下落は弱まっていくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 7万5,707円 1平米 2万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引締め、物価上昇等下押しリスクあり。市場は優劣の二極化が進む。 (2)伊勢市は人口減少かつ高齢化率増加の傾向。不動産市況は内宮外宮周辺は底堅い。住宅需要は利便性・立地により二極化。
地域要因
(1)農地や林地等が隣接する土地利用である。市場が限定される傾向があり、要因に顕著な変動はみられない。 (2)農家集落の周辺に存する混在住宅地域で土地需要はやや弱含み傾向で周辺における土地の利用状況等の地域要因に殆ど変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市小俣町新村１９２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,736 円／平米 6万1,941 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,328 円／平米 6万592 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,488 円／平米 7万4,345 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市小俣町新村１９２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,886 円／平米 6万2,437 円／坪
推定価格 平米 坪	2万859 円／平米 6万8,960 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,872 円／平米 7万5,615 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	度会郡玉城町
地域	三重県伊勢市小俣町新村１９２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,622 円／平米 6万4,870 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,681 円／平米 6万5,065 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,514 円／平米 7万7,737 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０３ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	度会郡玉城町
地域	三重県伊勢市小俣町新村１９２番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,555 円／平米 5万8,037 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,260 円／平米 5万7,062 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,575 円／平米 7万1,327 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情