路線価 (2023) 三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外610-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊勢市三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外６１０番１１
価格時点	2023 年
駅名	伊勢市駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	510万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	510万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊勢市を中心として周辺市町の戸建住宅が多い住宅地域を主体とする。需要者は主として当該圏域内の住宅取得目的の個人であり、小規模開発の分譲住宅を取得するケースが多い。土地は５００万円程度が需要の中心と見られるが、新築戸建物件はばらつきがあり土地建物総額としての価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は伊勢市及び隣接する玉城町内の住宅地域であり、特に市街地郊外の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は、同一需給圏内の居住者が主体である。海に比較的近い低地の場合、需要は高まっていない。市場における中心価格帯は、取引が少なく把握は難しいが、標準地クラスの土地の場合、５００万円前後と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を主体として周辺には共同住宅も散見されるものの小規模な画地では経済合理性に見合う収益物件の想定ができず収益還元法は適用できなかった。自用目的で居住快適性を考慮した取引が主体的で市場性を反映した比準価格が説得力を有していると考えられるので当該価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺では共同住宅等も見られるが、標準地程度の画地規模の場合、経済合理的な賃貸物件を想定することは非現実的である。このため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的の取引が中心で、需要者の意思決定は、周辺の取引相場を指標とするのが通常である。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢市駅北方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ小規模開発された住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢市三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外６１０番１１
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	12 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	特定用途制限地域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅地として熟成しつつあるが、都心部からやや離れた位置関係にあり外部からの流入は少なめで当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと思料される。 (2)沿岸部付近に小規模開発された住宅地域であり、居住環境に大きな変化は認められない。土地需要は低迷しており、今しばらくの間、地価は下落基調で推移する可能性が高い。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)伊勢市の人口は減少傾向が続き高齢化率もやや高い。土地取引件数はほぼ横ばい、小規模開発等が見られる程度で目立った開発はない。 (2)市人口は減少傾向。高齢化率は県平均よりもやや高い。土地取引件数は大きな変動なく推移しているが、住宅地の価格は全般的に低調。
地域要因
(1)戸建住宅地域として熟成しており地域要因に特段の変動は見られない。 (2)居住環境に特段の変動はない。海に比較的近い低地であり、住宅地域としての競争力は高まっていない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外６１０番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,151 円／平米 10万6,291 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,958 円／平米 10万5,653 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,609 円／平米 8万7,969 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０８ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外６１０番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万365 円／平米 10万387 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,353 円／平米 9万7,041 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,353 円／平米 9万7,041 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外６１０番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,697 円／平米 12万4,626 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,306 円／平米 12万28 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,906 円／平米 9万8,869 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,900 円／平米 9万8,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外６１０番１１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,391 円／平米 11万391 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,828 円／平米 10万8,529 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,235 円／平米 10万3,263 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情