路線価 (2023) 三重県伊勢市一之木2-2280 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 伊勢市三重県伊勢市一之木２丁目２２８０番
価格時点	2023 年
駅名	伊勢市駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	466万 円 (97 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	466万 円 (97 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円／坪 1平米 4万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、伊勢市及びその周辺の圏域に存する商業地域。需要者は、同一需給圏内の事業者が中心である。鉄道駅に比較的近い商業地域であっても、経営者の高齢化や郊外の大型店舗との競合等から、商業機能の低下に苦しむ地域が多い。衰退傾向にある商業地域では、店舗需要が回復していない。市場での中心価格帯はばらつきがあり、把握が困難であるが、標準地程度の土地の場合、４５０万円前後と思われる。 (2) 同一需給圏は伊勢市街地を中心とする市内の商業地域で、特に小規模店舗等が多い近隣商業地域との代替性が強い。主な需要者は小売り店舗等を経営する中小法人又は個人事業者である。伊勢市駅周辺の旧態化した商店街は、大型店への移行や背後人口の減少等から収益性が低下しており、土地需要は限定的である。当該市場で需要の中心となる土地総額は、画地規模や立地環境によりまちまちであるが、個人事業用地としては概ね５００万円前後が目安と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 衰退傾向にあり、店舗の入れ替え等は進んでいない。賃貸事業目的の新規土地取得の動きは鈍い。このこともあって、収益価格の規範性は劣ると判断する。比準価格は類似性が認められる取引事例から試算していて、実証的で市場特性とも適合している。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格については参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、周辺における類似性の高い不動産の現実の取引価格に基づき試算しているため、対象標準地に係る市場の実態を反映しており説得力は強いと判断する。一方、近隣地域周辺では自用の店舗等の取引が主であり、収益性を前提とした価格形成には至っていないため、収益価格は説得力が劣る。したがって、説得力の優る比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢市駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	29.3 坪 (97 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗の中に空地等が見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢市三重県伊勢市一之木２丁目２２８０番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	9 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)伊勢市中心部にある古くからのアーケード街であり、商況は厳しい。伊勢市駅周辺での宿泊施設の進出や再開発の動きに伴う波及効果が、近隣地域にまで及ぶには、今しばらくの時間を要すると考えられる。 (2)旧来の商店街で、閉鎖店舗が多く見られるが、地域内に格別の変動要因はないので、当面は現状維持で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の影響も薄らぎ、市内来訪者数は回復してきている。商業地の地価も、一部では反転の動きがみられる。 (2)伊勢神宮参拝者数や主要観光施設の観光客数は回復傾向となっており、市内の不動産市況にも全般的に底堅い動きが見受けられる。
地域要因
(1)空き店舗率が高止まりしている。今のところ、商業機能回復の兆しはみられない。 (2)近隣地域に特別の変化はないが、閉鎖店舗が多く見られる商店街であり、商況は低迷が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市一之木２丁目２２８０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,350 円／平米 15万3,233 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,794 円／平米 15万1,395 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,932 円／平米 15万1,851 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市一之木２丁目２２８０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,984 円／平米 15万8,635 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,607 円／平米 17万3,919 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,887 円／平米 15万5,008 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	104 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市一之木２丁目２２８０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,101 円／平米 13万9,186 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,098 円／平米 14万9,094 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,132 円／平米 16万9,042 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,100 円／平米 16万8,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０８ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	伊勢市
地域	三重県伊勢市一之木２丁目２２８０番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,444 円／平米 14万6,932 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,140 円／平米 15万9,151 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情