路線価 (2023) 三重県松阪市久保町字大木816-40 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 松阪市三重県松阪市久保町字大木８１６番４０
価格時点	2023 年
駅名	東松阪駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	548万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	548万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,098 円／坪 1平米 3万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松阪市の住宅地域であり、特に市街地南方に所在する住宅地域との類似性が強い。需要者は松阪市内の居住者が中心である。市街地中心部（松阪駅方面）との関係位置はやや劣るものの、公共施設や商業施設との関係は特に難なく良好であり、近年においては市場での取引価格は比較的安定して推移している。土地は１６０㎡程度で、５００～６００万円程度が市場における中心価格帯となっている。 (2) 同一需給圏は松阪市の住宅地域の所在する圏域と判断した。需要者は当市居住者が中心である。市街地周辺では同品等の宅地開発が多い市場構造にある。商業施設や環状線とも近く、生活利便性は良好だが、需要者選好は成熟とともに弱くなり、市場性の微減傾向が続く。市場の中心価格帯は土地１６０㎡程度で総額５００万円～６００万円、新築戸建物件は２，５００万円～２，８００万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産は戸建住宅向き土地として平成初期頃に開発された既成住宅地域に所在することから、原価法と収益還元法は適用できなかった。比準価格は、松阪市の市街地方面で成立した多数の取引事例と比較検討を踏まえて試算されており、当該方面における市場の実態を反映して説得力は高い。代表標準地との規準価格とも均衡を保っていると判断されることから、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が建ち並び、市場は自用目的の取引が殆どである。市場参加者は取引価格を指標に意思決定を行う。比準価格は中心部に比較的近い住宅団地の取引を中心にして比準しえた。求められた価格は市場性を反映し、規範性が高い。収益価格は画地規模と行政的条件による経済合理性から試算していない。したがって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東松阪駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松阪市三重県松阪市久保町字大木８１６番４０
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は小規模開発された既成住宅地域として特に大きな変化はなく、概ね安定して推移している。周辺では宅地への転換が徐々に進んでおり、今後も安定した推移が予測されるものである。 (2)近隣地域は古くに開発された住宅地域。生活利便性は良好であるが、周辺地域では同品等の開発が多く、当面需要は微減傾向が続くと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,098 円 1平米 3万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,098円 1平米 3万3,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で行動制限は大きく緩和されるなど景気は持ち直しつつある。ウクライナ情勢や歴史的な円安などを要因として物価が上昇している。 (2)人口減少率や高齢化率は県平均と同程度。景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引締め、物価上昇等下押しリスクあり。市場は優劣の二極化が進む。
地域要因
(1)近隣地域内は概ね安定して推移しており、地域要因に特段の変動は認められない。 (2)一部新しい戸建住宅もあるが顕著な変動はみられない。周辺地域では小規模開発が多く、成熟から市場性の微減傾向が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市久保町字大木８１６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,542 円／平米 9万1,054 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,459 円／平米 9万779 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,924 円／平米 10万8,847 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	102 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市久保町字大木８１６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,280 円／平米 12万3,248 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,774 円／平米 11万8,269 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,760 円／平米 10万8,305 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市久保町字大木８１６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,851 円／平米 14万1,665 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,851 円／平米 14万1,665 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,962 円／平米 10万8,972 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市久保町字大木８１６番４０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,304 円／平米 12万9,939 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,461 円／平米 13万458 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情