路線価 (2023) 三重県松阪市嬉野中川町字北釘貫1194-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 松阪市三重県松阪市嬉野中川町字北釘貫１１９４番７
価格時点	2023 年
駅名	伊勢中川駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (373 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (373 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,221 円／坪 1平米 2万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松阪市及び周辺の類似の地域が存する一円。需要者の中心は上記圏域の居住者であるが、集落地域のため需要者は地縁のあるものに限定される傾向があり市場性は高くない。土地の中心価格帯は規模等によってまちまちであり見出しがたい。 (2) 同一需給圏は松阪市及び周辺自治体の住宅地域。需要者は地縁者が大半を占め、他地域からの転入は限定的である。伊勢中川駅周辺では、小規模開発などによる供給が多い。一方、農家集落的な地域特性を有する既成住宅地域では、供給、需要ともに少ない状況にある。市場での中心価格帯は、取引が少なく把握は難しいが、標準地程度の土地の場合、１０００万円～１１００万円水準と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり自用目的での取引が中心である。集落的要素の強い住宅地域で周囲に賃貸住宅は殆ど見られず、賃貸需要を想定できない等により収益還元法は適用できなかった。そのため比準価格を標準とし、代表標準地との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は古くからの住宅地域で、自己使用目的の取引が大半を占めている。周辺では賃貸物件はほとんど見られず、賃借を求める需要者の存在も限られる。このため、収益価格の試算は見送った。市場では、周辺の取引相場を意識した価格が形成されている。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢中川駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	112.8 坪 (373 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松阪市三重県松阪市嬉野中川町字北釘貫１１９４番７
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	375 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当面現状程度で推移と予測。 (2)農家集落的な地域特性を有する既成住宅地域として熟成している。硬直的な土地利用状態に変動をもたらす要因は見当たらず、現行の状態が続く可能性が高い。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍でそれまでの全国的な地価回復基調がストップしたが、最近は復調がうかがえる。 (2)市人口は減少傾向で推移。高齢化率は県平均と同程度。住宅地の価格は、全般的にみて、大きく値崩れすることはなくなった。
地域要因
(1)地域要因に顕著な変動はない。 (2)硬直的な土地利用状態にあるが、一定程度利便性が保持された地域で、地価下落の勢いは弱化。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市嬉野中川町字北釘貫１１９４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,870 円／平米 9万8,750 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,696 円／平米 10万8,093 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,656 円／平米 9万4,737 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市嬉野中川町字北釘貫１１９４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万164 円／平米 9万9,722 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,670 円／平米 9万4,783 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,556 円／平米 9万4,406 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市嬉野中川町字北釘貫１１９４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,927 円／平米 10万5,551 円／坪
推定価格 平米 坪	3万376 円／平米 10万423 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,389 円／平米 9万3,854 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市嬉野中川町字北釘貫１１９４番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,694 円／平米 11万4,698 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,552 円／平米 11万7,535 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,093 円／平米 9万6,181 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情