路線価 (2023) 三重県松阪市光町24-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 松阪市三重県松阪市光町２４番３
価格時点	2023 年
駅名	松阪駅 から 4200m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	794万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	794万 円 (220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,347 円／坪 1平米 3万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松阪市の住宅地域であり、特に郊外住宅団地との類似性が強い。需要者は、松阪市内の居住者のほか、周辺市町からの転入者もみられる。４０年以上経過した大規模住宅団地として需給関係は比較的安定しているものの、市街地方面における宅地供給が続いていることから、取引価格はやや下落傾向で推移している。熟成した住宅団地として新規土地取引は少ないが、標準的面積２２０㎡で概ね８００万円前後が取引の中心価格帯と思料される。 (2) 同一需給圏は松阪市郊外住宅団地の所在する圏域である。需要者は当市居住者が中心であるが、周辺市町からの転入も考えられる。文教施設や商業施設等との位置関係に恵まれ、住環境も良好である。当市を代表する郊外住宅団地であるが成熟し、周辺地域では宅地開発が多い。古い郊外団地への選好性は弱含みで、需要減退が続いている。市場の中心価格帯は土地２２０㎡程度で総額８００万円内外、新築戸建物件で２，５００万円～３，０００万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 昭和５０年中頃に開発された大規模住宅団地であり、第一種低層住居専用地域に指定される公法規制面などからも、原価法及び収益還元法は適用できなかった。比準価格は、近隣地域周辺や類似する郊外住宅団地で成立した取引事例を採用して比較検討を行っており、当該方面の市場動向を反映して説得力は高いと判断される。従って、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並び、自用目的の取引が殆どである。市場特性は取引価格を指標として価格が形成されている。比準価格は当市南方郊外の競合関係が強い住宅団地等の取引から適正に試算しえた。求められた価格は市場性を反映し、規範性が高い。収益価格は賃貸住宅がなく、画地規模と行政的条件の経済合理性から試算していない。したがって、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松阪駅南西方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	66.5 坪 (220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が区画整然と建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松阪市三重県松阪市光町２４番３
標準地の範囲
東	170 m
西	70 m
南	90 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くに開発された大規模住宅団地であるものの、近年は建て替え等が多く見られるなど概ね安定しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)当市を代表する郊外の住宅団地である。一定の競争力は維持されているが、開発経過年数や高齢化率など懸念される過渡的な要因もみられ、当面需要は弱含みで推移するものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で行動制限は大きく緩和されるなど景気は持ち直しつつある。ウクライナ情勢や歴史的な円安などを要因として物価が上昇している。 (2)人口減少率や高齢化率は県平均と同程度。景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引締め、物価上昇等下押しリスクあり。市場は優劣の二極化が進む。
地域要因
(1)大規模住宅団地として推移は安定しており、地域要因に特に変化は認められない。 (2)開発から古く、高齢化率が高い。周辺地域では同品等の宅地開発が多く、市場性の減退が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市光町２４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,532 円／平米 10万7,551 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,490 円／平米 10万4,106 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,784 円／平米 11万8,302 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,800 円／平米 11万8,355 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市光町２４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,899 円／平米 11万8,682 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,540 円／平米 11万7,495 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,081 円／平米 11万9,284 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市光町２４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,870 円／平米 9万8,750 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,696 円／平米 10万8,093 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,329 円／平米 12万104 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市光町２４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,865 円／平米 10万5,346 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,303 円／平米 9万6,876 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,537 円／平米 12万791 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,500 円／平米 12万669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情