路線価 (2023) 三重県松阪市五主町字西瀬古1234-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 松阪市三重県松阪市五主町字西瀬古１２３４番２０
価格時点	2023 年
駅名	六軒駅 から 5200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	210万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	210万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,350 円／坪 1平米 1万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松阪市内市街化調整区域内団地や沿岸部に近い住宅地域である。典型的な需要者は当該圏域に地縁関係を有する個人が殆どである。総額の価格水準から取引が一部みられるが、空地も多く、長期化傾向にある。津波懸念と市場の限定から流動性は低下している。市場の中心価格帯は土地１８０㎡程度で総額２００万円内外と思料されるが、低廉な取引もみられる。 (2) 同一需給圏は松阪市の市街化調整区域や周辺市町を含めた海岸に近い住宅地域である。需要者は当該地域の地縁者が主体であるが、不動産業者等が転売目的で取得するケースも散見される。土地需要の中心価格帯は、概ね２００～２３０万円程度が目安であるが、津波の懸念や利便性が悪いため不動産を手放す動きもあり、売り急ぎ等による低位な取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 沿岸部に近い市街化調整区域内団地であり、賃貸住宅を想定することが現実的でないため収益価格は試算していない。一方、比準価格は競合関係が強い旧三雲町地内の市街化調整区域内団地を中心に試算しえた。市場は取引価格を指標としており、求められた価格は市場の実態を反映し、説得力がある。したがって、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内に存し、行政的な制約から一般的な賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しない。一方、比準価格は、価格牽連性の強い市街化調整区域及び周辺市沿岸部で一般住宅を中心とした住宅地の取引事例に基づいて試算しているため、同種不動産に係る市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、説得力に富む比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	六軒駅北東方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が多い海岸に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松阪市三重県松阪市五主町字西瀬古１２３４番２０
標準地の範囲
東	80 m
西	130 m
南	80 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿岸部に近い市街化調整区域内団地。津波懸念が強く、国道２３号との距離もあるため、土地利用に変化はない。当面需要は弱く推移するものと予測した。 (2)市街化調整区域にある沿岸部の住宅団地である。交通の利便性が悪く、津波懸念もあるため、需要は弱い。地域内に特別な変動要因はなく当面現状維持すると予測する。地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,350 円 1平米 1万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,350円 1平米 1万1,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万9,011円 1平米 1万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率や高齢化率は県平均と同程度。景気は緩やかに持ち直すも世界的金融引締め、物価上昇等下押しリスクあり。市場は優劣の二極化が進む。 (2)松阪市は、人口微減かつ高齢化率微増傾向は継続。新型コロナの影響は小さくなり、不動産市況は回復傾向、需要者のエリア選好性により二極化進む。
地域要因
(1)津波不安と生活利便性に劣るため、流動性は低下している。津波避難タワー完成。 (2)地域要因に特別の変動はない。区画整然とした住宅団地であるが、津波リスクが高く、市街地へのアクセスも劣る地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市五主町字西瀬古１２３４番２０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,103 円／平米 4万13 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,377 円／平米 3万7,612 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,377 円／平米 3万7,612 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市五主町字西瀬古１２３４番２０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,611 円／平米 4万4,998 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,078 円／平米 4万9,848 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,919 円／平米 3万9,404 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０４ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市五主町字西瀬古１２３４番２０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,827 円／平米 5万2,324 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,289 円／平米 5万545 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,086 円／平米 3万9,956 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市五主町字西瀬古１２３４番２０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,569 円／平米 5万4,777 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,082 円／平米 5万3,167 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,595 円／平米 3万8,333 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,600 円／平米 3万8,350 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情