路線価 (2023) 三重県松阪市嬉野中川新町4-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 松阪市三重県松阪市嬉野中川新町４丁目２２番
価格時点	2023 年
駅名	伊勢中川駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円／坪 1平米 6万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松阪市中心部及びその周辺の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で特に旧嬉野町との牽連性が高い。需要者は主として当該圏域内の住宅取得目的の個人であり、小規模開発の分譲住宅を取得するケースが多い。需要の中心価格帯は土地が１１００万円～１３００万円程度、新築戸建物件は３２００万円～３８００万円程度とみられる。 (2) 同一需給圏の範囲は松阪市の圏域に存する住宅地域である。需要者は松阪市内の一次取得者層が中心であり、一部に域外からの転入者も認められる。伊勢中川駅の徒歩圏に戸建住宅が建ち並ぶ区画整理地区として利便性が高く、住宅も堅調に定着し良好な住環境を形成していることから、土地需要は高い。土地は１８０㎡が標準で、１，１００万円～１，２００万円、新築一戸建は、把握は困難であるが、総額３，５００万円～４，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を主体としており周辺には共同住宅も散見されるものの小規模な画地では経済合理性に見合う収益物件の想定ができず収益還元法は適用できなかった。自用目的で居住快適性を考慮した取引が主体的で市場性を反映した比準価格が説得力を有していると考えられるので当該価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として取引は自用目的が大半を占める地域であることや、画地規模も小さく新規の賃貸アパート等を想定することは非合理的と判断し、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は類似地域内に所在する信頼性のある複数の取引事例を基に試算しており、市場の特性や実態を適正に反映する価格が求められた。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢中川駅南方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松阪市三重県松阪市嬉野中川新町４丁目２２番
標準地の範囲
東	40 m
西	70 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)閑静で良好な居住環境を形成した住宅地であり周辺環境に特段の変化は見られず当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は値頃感からやや上昇傾向が続くものと思料される。 (2)伊勢中川駅近くの区画整理地区として利便性が高く、良好な住環境を形成していることから、今後も発展、熟成が進んでいくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)松阪市は人口減少が続き高齢化率約３０％。土地取引件数は若干減少傾向にある。住宅地開発は大規模なものはなく小規模開発が見られる程度。 (2)松阪市の人口は微減、世帯数は微増。景気は緩やかに持ち直しているが、一部の地域を除き土地需要は全般的にやや弱含んでいる。
地域要因
(1)戸建住宅地域として熟成しており地域要因に特段の変動は見られない。 (2)良好な住環境を形成する利便性が高い住宅地域として変動はなく、安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市嬉野中川新町４丁目２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,473 円／平米 19万6 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,799 円／平米 18万4,471 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,121 円／平米 20万8,678 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市嬉野中川新町４丁目２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,164 円／平米 14万6,006 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,567 円／平米 16万3,869 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,585 円／平米 20万6,906 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市嬉野中川新町４丁目２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,143 円／平米 17万8,997 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,942 円／平米 22万1,310 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,034 円／平米 26万1,286 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,000 円／平米 26万1,174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市嬉野中川新町４丁目２２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,726 円／平米 20万4,066 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,541 円／平米 20万3,455 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,062 円／平米 23万8,237 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,100 円／平米 23万8,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情