路線価 (2023) 三重県松阪市中町2004-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 松阪市三重県松阪市中町２００４番１外
価格時点	2023 年
駅名	松阪駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	853万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,977 円 1平米 8万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	854万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万5,308 円／坪 1平米 8万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松阪市及び周辺市町の店舗、事務所が多い商業地域を主体とする。需要者の中心は当該圏域内の法人・個人事業主である。中心商業地においては郊外型大規模店舗との競合で客足を奪われ新型コロナの影響もあり需要回復に時間がかかっている。土地は１００㎡程度の標準的なもので８００万円～９００万円程度が需要の中心とみられるが、土地建物の総額は規模によって大きく異なることから中心価格帯は把握できない。 (2) 　同一需給圏は松阪市及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は地縁性等のある事業者である。松阪駅前の中心的な商業地域で、小売店舗や飲食店、事務所等が建ち並んでいる。安定した需要のある商業地域であるが、景気動向等も反映して地価は下落傾向にある。類似する取引が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地は１００㎡程度の標準的なもので９００万円前後とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗等が建ち並ぶ駅前の中心商業地であり賃貸用建物を想定して収益価格を試算したが売上高の低迷を反映して賃料水準が低廉化する状態が長期化しており当該価格が低位となった。需要者のほとんどが自用目的で取引市場における相場動向に着目して取引を行うことから、市場性を反映した比準価格が最も説得力があるものと考えられるため、当該価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、自用目的の取引が殆どを占める。賃貸需要は少なく、賃料水準もやや低いため収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、松阪市、伊勢市内の類似地域に存する事例を適正に比準しており、市場の実態を反映した価格が求められたものと判断される。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松阪駅南西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松阪市三重県松阪市中町２００４番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	9 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前の中心商業地であるが、周辺大規模店舗との競合で顧客の回復は見込みづらく当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向が続くものと思料される。 (2)当該地域は、松阪駅前通り沿いの商業地域で、地域要因に大きな変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。不動産需要は安定している地域で、景気動向も持ち直し、地価は下落幅縮小傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万4,977 円 1平米 8万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万5,308 円 1平米 8万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万4,977円 1平米 8万6,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万5,308円 1平米 8万6,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松阪市における商業地の出店動向は中心商業地ではほとんどなく空店舗が多い。周辺・郊外では飲食店・薬局などの出店が見られる。 (2)松阪市の人口は微減、世帯数は微増傾向。生産活動・雇用・景気は持ち直しの動き。住宅投資は回復基調。
地域要因
(1)駅前中心商業地として熟成しているが空き店舗が多い状況が続いているほかは特段の地域要因の変動は見られない。 (2)近隣地域は松阪駅前の中心商業地域で、顕著な変動要因はない。安定した需要のある地域であるが、景気動向を反映して地価水準は下落傾向で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)標準的であり、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	104 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市中町２００４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,615 円／平米 24万65 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,615 円／平米 24万65 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,631 円／平米 28万3,096 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０４ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市中町２００４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,598 円／平米 24万9 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,308 円／平米 23万9,050 円／坪
標準価格 平米 坪	9万47 円／平米 29万7,695 円／坪
査定価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	108 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市中町２００４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,117 円／平米 9万2,955 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,288 円／平米 17万6,170 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,801 円／平米 25万598 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市中町２００４番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,571 円／平米 23万6,614 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,813 円／平米 24万720 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,169 円／平米 28万4,875 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,200 円／平米 28万4,977 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情