路線価 (2023) 三重県松阪市下村町字西ノ庄858-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 松阪市三重県松阪市下村町字西ノ庄８５８番１
価格時点	2023 年
駅名	徳和駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2,410万 円 (492 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,410万 円 (492 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円／坪 1平米 4万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松阪市及び周辺市町の店舗が建ち並ぶ路線商業地域を主体とする。需要者の中心は当該圏域内の法人・個人事業主である。路線商業地域においては背後地の居住人口を主たる顧客として確保しており一定需要が確保でき新型コロナの影響も薄らいで回復傾向にある。土地は５００㎡程度の標準的なもので２４００万円～２５００万円程度が需要の中心とみられるが、土地建物の総額は規模によって大きく異なることから中心価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は松阪市及び周辺市町の幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者の中心は同一需給圏に地縁のある個人事業者から広域展開する法人企業等が想定できる。当該三重高通りは、比較的交通量もあり背後に開発も進む住宅地域が広がるなど立地条件は良好で需要は概ね安定し底堅い。地価の微減傾向だが、回復の兆しも見える。なお、取引規模等により取引価格に幅があり、中心となる価格帯を判定するのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗等が建ち並ぶ路線商業地であり賃貸用建物を想定して収益価格を試算したが賃貸市場の低迷を受けて賃料水準が低廉化する状態が長期化しており当該価格が低位となった。需要者のほとんどが自用目的で取引市場における相場動向に着目して取引を行うことから、市場性を反映した比準価格が最も説得力があるものと考えられるため、当該価格を重視し収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 低層の小売店舗等が多い路線商業地域として自用目的の取引が中心である。賃貸物件も見られるが賃貸需要は減退しており収益価格は低位に試算された。収益価格は想定事項が多く、当事者間の個別的な事情を内在している場合が多く相対的に限界がある。比準価格は複数の取引事例から査定され、市場動向を反映する適切な価格が求められた。よって、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳和駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	148.8 坪 (492 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗が多い郊外の路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松阪市三重県松阪市下村町字西ノ庄８５８番１
標準地の範囲
東	500 m
西	500 m
南	50 m
北	65 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	31 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の路線商業地として熟成しており周辺の土地利用に特段の変化はなく当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向が続くものと思料される。 (2)郊外の幹線道路沿いに各種店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、顧客流動性や背後人口は安定しており路線商業地域としての立地条件は底堅いが地価は微減傾向が続く。交通量はやや回復し、地価も回復の兆しも見える。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松阪市における商業地の出店動向は中心商業地ではほとんどなく空店舗が多い。周辺・郊外では飲食店・薬局などの出店が見られる。 (2)松阪市は人口微減かつ高齢化率微増傾向は継続。集客力や繁華性の劣る既成商業地の空洞化が続き、沿道部や郊外大型店への流出が進む。
地域要因
(1)幹線県道沿いの路線商業地域として熟成しており地域要因の特段の変動は見られない。 (2)格別の変動要因は認められない。路線商業地域としての立地条件は安定しているが、地価は微減傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因は変動なし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市下村町字西ノ庄８５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,188 円／平米 14万6,086 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,950 円／平米 16万1,829 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,570 円／平米 15万7,266 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０６ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市下村町字西ノ庄８５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,043 円／平米 15万8,830 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,563 円／平米 15万7,243 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,611 円／平米 15万7,402 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０９ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市下村町字西ノ庄８５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,555 円／平米 13万7,381 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,107 円／平米 13万9,206 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,566 円／平米 16万559 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１１０ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市下村町字西ノ庄８５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,414 円／平米 16万3,363 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,549 円／平米 19万6,869 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,418 円／平米 16万3,376 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情