路線価 (2023) 三重県松阪市愛宕町2-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 松阪市三重県松阪市愛宕町２丁目２番
価格時点	2023 年
駅名	松阪駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	522万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万920 円 1平米 5万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	522万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万920 円／坪 1平米 5万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松阪市内の比較的繁華性を有する商業地域。需要者の中心は松阪市内の個人事業者、中小法人等であるが、広域的に飲食店舗を展開している法人企業も想定できる。市内一番の歓楽街であり、新型コロナウイルス感染症の影響を受けたが、まだ完全には回復しておらず、需要は弱く土地取引は低調である。取引される価格帯は画地規模によりまちまちであるものの、土地は１００㎡が標準で、５００万円前後が需要の中心と見られる。 (2) 同一需給圏は松阪市内の商業地域。需要者の中心は松阪市内の個人事業者や地元法人等である。飲食店等の集積する商業地で繁華性はあるが反面景気の影響を受けやすい。新型コロナの影響による客足の戻りは遅く、需要の回復には至ってはいないため、当面は不透明な状態が継続すると予想される。市場での中心価格帯は、１１０㎡程度の標準的な土地で総額５５０～６００万円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は歓楽街で飲食店舗等の賃貸物件が見られるが、契約は個別性が強く、当事者間の個別的な事情を反映した契約の内容の把握には困難性を伴う場合が多くあり、賃貸事例の有効性は弱い。一方、比準価格は信頼性のある取引事例から試算し、市場の実態を反映した価格が求められた。したがって、収益価格は想定事項が多く相対的な信頼性に欠けることから、市場を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、地域特性が類似する商業地の取引事例を適正に比準し、市場動向を反映していると判断される。一方、収益価格については、飲食店等の賃貸物件は多いが契約の個別性が強く、契約事情を踏まえた契約内容の把握は困難を伴い、賃貸事例の有効性は低い。また、供給過多気味で賃料水準が低いため、やや低位に求められた。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松阪駅南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗、駐車場等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松阪市三重県松阪市愛宕町２丁目２番
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	17 m
面積	110 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)愛宕町の一角を占める歓楽街であり、新型コロナの収束が見えつつあるが、地価は今後も弱含みで推移すると予測する。 (2)飲食店等の集積する商業地で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。地価は下げ止まりつつあったが、新型コロナの影響による客足の戻りは遅く、需要は回復には至っていない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万920 円 1平米 5万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万920 円 1平米 5万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松阪市の人口は微減、世帯数は微増。景気は緩やかに持ち直しているが、一部の地域を除き土地需要は全般的にやや弱含んでいる。 (2)松阪市は人口微減かつ高齢化率微増傾向は継続。集客力や繁華性の劣る既成商業地の空洞化が続き、沿道部や郊外大型店への流出が進む。
地域要因
(1)新型コロナの影響を受けた市中心部の飲食店が集積する歓楽街で、収束が見えつつあるが、下落傾向にある。 (2)飲食店等の集積する繁華性のある商業地域だが、新型コロナの影響で客足が鈍っており、需要は回復していない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０８ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市愛宕町２丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,254 円／平米 14万9,610 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,930 円／平米 16万5,069 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,158 円／平米 16万9,128 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市愛宕町２丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万634 円／平米 16万7,396 円／坪
推定価格 平米 坪	5万381 円／平米 16万6,560 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,046 円／平米 17万2,064 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市愛宕町２丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,689 円／平米 14万1,130 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,619 円／平米 14万7,510 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,762 円／平米 17万1,125 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０１ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	松阪市
地域	三重県松阪市愛宕町２丁目２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,005 円／平米 19万1,765 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,314 円／平米 21万5,928 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,889 円／平米 17万8,157 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情