路線価 (2023) 三重県桑名市大字桑名字葭山647-39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市大字桑名字葭山６４７番３９
価格時点	2023 年
駅名	桑名駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万9,106 円 1平米 6万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万759 円／坪 1平米 6万9,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね桑名市中心部に近い住宅地域。需要者の中心は、市内在住の買換え層であり、隣接市町及び名古屋圏からの転入も考えられる。既成市街地内の住宅地域においては、生活利便性に優れるため需要は堅調で、一部には高め取引も散見される。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で総額１，４００万円程度、新築戸建で総額３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は桑名市及び隣接市町の住宅地域の存する圏域。需要者の中心は桑名市居住者の世帯分離及び他市町からの転入によるものがほとんどを占める。近隣地域は市街地に近く住環境良好な閑静な住宅地域で、土地需要は堅調である。取引される価格帯は、標準的な土地で１，４００万円程度、新築の戸建物件で３，５００万円程度が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、良好な住環境を維持する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域にあり、自己居住目的での土地取引が中心のため、賃貸市場が未成熟であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は、居住の快適性、利便性を重視する住宅地域における取引事例との比較検討により求められた実証性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自用目的の取引が中心である。比準価格は、桑名市内の類似の住宅地の取引事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を十分反映したものである。一方、近隣地域は戸建住宅地として開発された住宅団地で賃貸住宅は見られず賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。以上により、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桑名駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市大字桑名字葭山６４７番３９
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16.5 m
面積	205 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	桑名駅へ至便な位置の住宅立地範囲に居住性が熟成した市中心部に近い地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)桑名市街地中枢に近く良好な利便性の街並みを示す住宅基盤地域であり、日常生活利便施設との配置、地域の選好性に優れ現状を維持する需給関係にある。 (2)住宅地域として既に熟成しており、今後とも現状のままの推移が予測される。市街地に近く生活利便性を有しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万9,106 円 1平米 6万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万759 円 1平米 6万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万9,106円 1平米 6万9,300円
前年から次年への変動率 0.1 ％
2022年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万759円 1平米 6万9,800円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 22万8,775円 1平米 6万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)多くの危機が頻発し景況感を下押し家計の可処分所得改善も見込めず家計を圧迫する。桑名市の人口は微減傾向。 (2)桑名市の人口は微減、高齢化率は上昇、不動産取引件数はやや増加している。市街地や住環境良好な住宅地を中心に需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)駅へ徒歩圏域の居住生活利便に優れ品等の良い住宅地基盤の街並み形成を有し、堅調な地価水準を維持する。 (2)市街地に近い既成住宅地域で土地利用は安定しており、利便性を有しており需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字桑名字葭山６４７番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,307 円／平米 24万2,353 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,434 円／平米 22万9,549 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,434 円／平米 22万9,549 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,600 円／平米 24万3,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字桑名字葭山６４７番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,544 円／平米 16万486 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	114 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字桑名字葭山６４７番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,204 円／平米 17万9,198 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,141 円／平米 17万5,684 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,124 円／平米 21万5,300 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,000 円／平米 22万8,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	114 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字桑名字葭山６４７番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万395 円／平米 19万9,666 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,464 円／平米 18万9,976 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,300 円／平米 21万5,882 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	114 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字桑名字葭山６４７番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,931 円／平米 17万8,296 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,925 円／平米 17万4,970 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,340 円／平米 21万6,014 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情