路線価 (2023) 三重県桑名市大字蓮花寺字宇賀259 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市大字蓮花寺字宇賀２５９番
価格時点	2023 年
駅名	蓮花寺駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	948万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	948万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円／坪 1平米 4万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に三岐鉄道北勢線沿線で桑名市及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は現在居住者及びその地縁血縁者であるが、少ないながら圏外からの転入もある。少子高齢化や世代交代の進行などにより供給物件は増加している一方、周辺地域ではミニ住宅地開発分譲も見られる。地域の画地規模は多様で、土地取得目的や内容により必要面積は異なるが、新築戸建分譲物件の場合の総額は２８００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏の範囲は、桑名市及び隣接市町の住宅地域一円、特に旧桑名市の既成住宅地域との価格牽連性が強い。需要者の大半は同一需給圏内の居住者である。最寄駅周辺の住宅地域は用途的に安定しているが、新規物件との競合などでは選好は劣るものの、需要は底堅く、維持的である。取引の中心的価格帯は、土地は標準地規模で１０００万円程度まで、新築戸建ではばらつきはあるが概ね２７００万円～３０００万円程度までである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、賃貸市場がまだ未成熟なため、収益価格は試算しない。地域の土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を主体とする住宅地域で、賃貸住宅の想定は非現実的なため、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性や利便性を指標に価格形成される住宅地域であり、一般的には取引価格を指標として価格形成される。比準価格は市内の比較可能な規範性のある取引事例を基礎に比較分析しており、規範性を認めた。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	蓮花寺駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ旧街道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市大字蓮花寺字宇賀２５９番
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	17 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後ともゆるやかに居住環境等の整備が進むと予測する。都心からやや遠い郊外にあって、地域の住宅地選好性は高くはないが、地価下落のため値ごろ感が生じている。 (2)幹線背後の利便性のある既成住宅地域で、新型コロナの影響は予断を許さないが、概ね現状維持での推移と予測する。選好性の高い住宅地との競合はあるが、需要は底堅いと認められ、地価は微増局面と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万6,456 円 1平米 4万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万6,456円 1平米 4万4,300円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 14万6,125円 1平米 4万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨今の桑名市の人口はやや減少傾向にある。居住人口の高齢化率は県全体と比べて低いが、郊外の在来住宅地域では少子高齢化が進行している。 (2)桑名市の人口は微減、高齢化は進んでいる。不動産市場は二極化が見られるが、利便性のある住宅地の需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)住宅地の選好性は概ね郊外から市街中心部へ移行している。また、その中間地域の需要は居住環境や利便性の如何等により、さらに選別が進んでいる。 (2)地域内に大きな変動要因はない。比較的利便性は高いが、旧来からの既成地域は現状維持的で、需要は根強く、当地域の地価も微増局面にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字蓮花寺字宇賀２５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,167 円／平米 7万3,284 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,798 円／平米 8万8,594 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,065 円／平米 12万2,537 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字蓮花寺字宇賀２５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,633 円／平米 15万863 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,214 円／平米 13万9,559 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,064 円／平米 13万5,758 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字蓮花寺字宇賀２５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,104 円／平米 9万2,912 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,621 円／平米 9万7,927 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,720 円／平米 13万7,926 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	114 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字蓮花寺字宇賀２５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,586 円／平米 20万6,909 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,410 円／平米 20万9,633 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,845 円／平米 14万1,646 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	106 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字蓮花寺字宇賀２５９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,733 円／平米 15万4,499 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,333 円／平米 17万3,013 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,014 円／平米 14万5,510 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情