路線価 (2023) 三重県桑名市中山町87外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市中山町８７番外
価格時点	2023 年
駅名	星川駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,896 円 1平米 5万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,896 円／坪 1平米 5万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は桑名市郊外の住宅地域を中心に、桑名市及び東員町を含む住宅地域。需要者は桑名市内の居住者が中心であるが、周辺市町からの転入者も見られる。桑名市内には多数の規模の異なる住宅団地があり、学校等の施設のある大規模団地が選好される傾向はあるが、当該地域は比較的駅に近く、需要は安定している。取引の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の場合９００万円～１，２００万円程度で、新築戸建ての取引は少ない。 (2) 同一需給圏は主に桑名市西部を中心に、周辺市町の住宅地域を含む圏域である。主な需要者は市内在住者の他、一部周辺市町からの転入者も含まれる。当市西部には選好性の高い新興の住宅地域を含め、大規模な住宅団地が多いことから競合が多いものの、当該地域は比較的駅に近く、一定の需要が認められる。市場での中心価格帯は２１０㎡程度の標準的な土地で１，０００万円～１，２００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は自用の住宅地が主体の地域で、アパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない地域のため、収益価格は低位に試算された。主たる需要者の価格検討は、一般的に類似不動産の取引価格水準を指標として価格が形成されることが一般的であり、類似性の程度に応じて求めた比準価格は市場性を反映した価格である。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅を中心に、アパートなども見られる住宅地域であるが、自用目的の取引が殆どである。比準価格は市内西部の住宅地域における事例を選択し、適正に比準を行った結果、市場特性を反映した価格が求められた。一方、元本価格に見合う賃料収入を得られないことから、収益価格は低位に求められた。よって、収益価格は参考にとどめ、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	星川駅北西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	65 坪 (215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市中山町８７番外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した閑静な住宅地域で、今後も大きな変化はないものと見込まれる。駅に近い地域であり、需要は安定しており、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)居住環境が比較的良好な住宅地域で、今後とも現状を維持するものと思料される。空地も見られるが、一定の需要を背景に地価は概ね安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万3,896 円 1平米 5万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,896 円 1平米 5万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,896円 1平米 5万2,600円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2019年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は微減傾向。ウィズコロナの政策効果も見られ、土地取引件数、住宅着工数は増加傾向。土地需要の回復は、市中心部から拡大傾向にある。 (2)市人口は微減、高齢化率は上昇傾向。市西部の住宅団地及び中心市街地周辺部の需要は底堅いが、集落地域や沿岸部の選好性は低く、二極化が進む。
地域要因
(1)郊外の閑静な熟成した住宅地域で、桑名駅西丘陵地の大規模団地との競合はあるが、駅に近く、需要は安定している。 (2)地域要因に特段の変動はない。郊外の閑静な住宅地域であり、周辺住宅団地との競合はあるものの、一定の需要は認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	114 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市中山町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,586 円／平米 20万6,909 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,410 円／平米 20万9,633 円／坪
標準価格 平米 坪	5万647 円／平米 16万7,439 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市中山町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,232 円／平米 11万9,783 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,966 円／平米 11万5,598 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,527 円／平米 16万3,736 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市中山町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,633 円／平米 15万863 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,214 円／平米 13万9,559 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,807 円／平米 15万8,050 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	113 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	四日市市
地域	三重県桑名市中山町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,020 円／平米 13万8,918 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,149 円／平米 15万5,875 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,132 円／平米 17万8,960 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,800 円／平米 18万7,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	114 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市中山町８７番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,676 円／平米 19万3,983 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,985 円／平米 19万1,698 円／坪
標準価格 平米 坪	5万73 円／平米 16万5,541 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,600 円／平米 17万3,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情