路線価 (2023) 三重県桑名市汐見町2-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市汐見町２丁目１２番
価格時点	2023 年
駅名	桑名駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万597 円 1平米 8万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	2,460万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万928 円／坪 1平米 8万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は桑名市内の比較的品等の高い住宅地域である。需要者の中心は桑名市内の居住者であるが、良好な住環境により隣接市町からの流入も想定される。桑名駅西方の高台立地では、住環境が良好で、交通利便性に優れていることから、需要者の選好性が高く、一部で強気な取引も見られる。市場での中心価格帯は２８０㎡程度の土地で２，３００万円～２，６００万円、新築戸建物件でばらつきはあるものの４，０００万円台が需要の中心とみられる。 (2) 同一需給圏の範囲は桑名市内の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域や郊外型大規模住宅団地の存する圏域。需要者は３０代から４０代の市内居住者が中心である。新築分譲住宅は少なく中古住宅の取得が活発となっている。居住環境が良好な地域では需要者の選好性が高いことから一部で強気な取引も散見される。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で総額２，５００万円程度、新築戸建住宅で総額４，０００万円代後半と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅用に開発された第１種低層住居専用地域内の住宅地域である。公法上の規制を鑑み賃貸住宅の建築・経営が難しいと判断し、収益価格は試算しなかった。自己使用目的の取引が支配的であり、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されると認められることから、実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (2) 近隣地域は高台の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自用のニーズが高く共同住宅を想定することは現実的でないため収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	桑名駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	84.7 坪 (280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市汐見町２丁目１２番
標準地の範囲
東	30 m
西	150 m
南	100 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	17 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	住環境良好な高台の住宅地域
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)桑名駅徒歩圏内の高台に位置する品等の高い住宅地域であり、今後とも良好な住環境を維持していくものと思料される。需給バランスから地価は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)当該地域は、比較的閑静な戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持して推移するものと予測する。安定した需要が有り、地価は今後も上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万597 円 1平米 8万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万597円 1平米 8万7,900円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 28万5,638円 1平米 8万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 28万5,638円 1平米 8万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市人口は微減、高齢化率は上昇傾向。市西部の住宅団地及び中心市街地周辺部の需要は底堅いが、集落地域や沿岸部の選好性は低く、二極化が進む。 (2)桑名市の人口は微減傾向。景気はウィズコロナの下で持ち直しを期待。居住環境や利便性の優れた地域の住宅地需要は堅調であるが物価上昇等が懸念。
地域要因
(1)戸建住宅が建ち並ぶ品等の高い住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)桑名駅に比較的近い高台の閑静な熟成した住宅地域にあり、堅調な需要がある。地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市汐見町２丁目１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,553 円／平米 33万5,734 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,193 円／平米 31万8,014 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,525 円／平米 30万2,582 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	110 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市汐見町２丁目１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万408 円／平米 23万2,769 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,625 円／平米 25万6,628 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,210 円／平米 29万1,622 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,200 円／平米 29万1,589 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	110 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市汐見町２丁目１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,677 円／平米 21万3,822 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,338 円／平米 25万5,679 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,987 円／平米 28万967 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,000 円／平米 28万1,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市汐見町２丁目１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,558 円／平米 22万9,959 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,083 円／平米 21万8,470 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,940 円／平米 28万812 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情