路線価 (2023) 三重県桑名市大字蓮花寺字西広644-69 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	三重県 桑名市三重県桑名市大字蓮花寺字西広６４４番６９
価格時点	2023 年
駅名	桑名駅 から 3900m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,467 円 1平米 5万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万5,467 円／坪 1平米 5万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は桑名市を中心とする郊外住宅団地一円、特に桑名市西部の大規模住宅団地との価格牽連性が強い。需要者の大半は桑名市居住者で、他市町からの転入もある。大規模商業施設に近く、居住の快適性や利便性は良いが、古い団地は、周辺の新規開発団地との競争では劣るため、需要は弱含んでいる。不動産市場は弱含んで推移しており、取引の中心的価格帯は、規模にもよるが、概ね標準的な土地で１２００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は、桑名市郊外の戸建住宅主体の住宅地域の存する圏域。需要の中心は、同一需給圏内に居住する個人が中心である。当該地域は古くに開発された対面通行が困難な幅員の狭い街路もある住宅団地であり、新興住宅地域に比べると選好性はやや弱く、今後も周辺地域で宅地供給が予定されており住宅地需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で総額１，２００万円程度、新築戸建住宅で総額３，０００万円程度と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧来よりの戸建住宅用の既成住宅団地で、取引は自用目的が主体であり、戸建住宅団地内にあって共同住宅の想定は非現実的であるので、収益価格は試算しなかった。比準価格は、地域性を反映しうる取引事例を基礎としており、地域の実情を踏まえ、市場動向を反映する実証的なものと判断した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と決定した。 (2) 市街地郊外の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺には賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域は、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格を指標に価格水準が形成されるのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	桑名駅西方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	67.2 坪 (222 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	桑名市三重県桑名市大字蓮花寺字西広６４４番６９
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	160 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ郊外住宅団地で、用途的に安定しており、現状維持での推移と予測する。古い団地は高齢化も指摘され、周辺での活発な新規住宅供給もあり、地価は横ばい傾向にある。 (2)当該地域は、古くに開発された大規模住宅団地であり、閑静な住環境が保たれているが居住者の高齢化、また周辺で住宅地の大規模開発が進んでいることから、今後の地価は、弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万5,467 円 1平米 5万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万5,467 円 1平米 5万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万5,467円 1平米 5万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万5,467円 1平米 5万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万5,467円 1平米 5万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万5,467円 1平米 5万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)桑名市の人口は微減、高齢化率は増加。景気は持ち直しているが、新型コロナの影響は予断を許さず、不動産市場は選好により二極化している。 (2)桑名市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇。景気はウィズコロナの下で持ち直しが期待され、物価上昇等の懸念材料はあるものの回復方向にある。
地域要因
(1)地域内に大きな変動要因はないが、古い郊外団地は新しい団地との競合では劣り、周辺での活発な新規住宅供給と相俟って、地価は下落局面にある。 (2)古い大規模住宅団地内にあり、国道４２１号沿いに商業施設の開発及び大規模病院の開業で利便性が期待されるが、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	114 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字蓮花寺字西広６４４番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,858 円／平米 21万4,421 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,675 円／平米 20万7,204 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,977 円／平米 18万8,366 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	114 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字蓮花寺字西広６４４番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,931 円／平米 17万8,296 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,925 円／平米 17万4,970 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,423 円／平米 18万6,534 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	114 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字蓮花寺字西広６４４番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,204 円／平米 17万9,198 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,141 円／平米 17万5,684 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,293 円／平米 18万6,105 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	114 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字蓮花寺字西広６４４番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,507 円／平米 21万9,872 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,216 円／平米 21万5,604 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,598 円／平米 18万3,807 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,600 円／平米 18万3,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	114 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	三重県
市区町村	桑名市
地域	三重県桑名市大字蓮花寺字西広６４４番６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万891 円／平米 13万5,186 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,892 円／平米 13万8,495 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,623 円／平米 19万502 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,600 円／平米 19万426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情